全國(guó)各地如火如荼進(jìn)行的特色小鎮(zhèn)建設(shè)將被拉回“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的正途。然而,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)賺快錢的模式不再適用之后,如何破解成本高、盈利慢的困境成為社會(huì)資本投資特色小鎮(zhèn)時(shí)必須要面對(duì)的問題 。
特色小鎮(zhèn)是“奢侈品”
在9日舉行的清華同衡學(xué)術(shù)周“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展”分論壇上,國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司城鎮(zhèn)化規(guī)劃處相偉表示,雖然特色小鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化的熱點(diǎn),但并不是所有地方都適合做特色小鎮(zhèn),也不是所有企業(yè)都能做好特色小鎮(zhèn),更不是短時(shí)間就可以打造出成功的特色小鎮(zhèn)。
在國(guó)家發(fā)改委的調(diào)研中發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)很多缺乏成熟可靠的運(yùn)營(yíng)模式,并沒有很好地解決好成本和盈利模式的問題,即使是一些知名企業(yè)運(yùn)作的特色小鎮(zhèn)也存在長(zhǎng)期虧損的問題。
相偉認(rèn)為,特色小鎮(zhèn)更像是一個(gè)“奢侈品”,從城鎮(zhèn)化的角度來(lái)看,有兩種地區(qū)適合建設(shè)特色小鎮(zhèn),一是人口達(dá)到300萬(wàn)以上的中心城市或大都市周邊,二是特色資源所在地,而且這種資源是不可移動(dòng)的,比如景德鎮(zhèn),茅臺(tái)鎮(zhèn)。
清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)袁昕表示,特色小鎮(zhèn)的建設(shè)有可能在現(xiàn)有上行下效的體制下變成一個(gè)運(yùn)動(dòng)化的傾向,當(dāng)前應(yīng)該強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和特色打造,這兩點(diǎn)是建設(shè)特色小鎮(zhèn)的先決條件。
袁昕表示,如果房地產(chǎn)商在特色小鎮(zhèn)建設(shè)沒有產(chǎn)業(yè)支撐和未來(lái)運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃,特色小鎮(zhèn)是很難成功的,如果社會(huì)資本要求在短短幾年內(nèi)見到收益也不適合來(lái)投資特色小鎮(zhèn)。
碧桂園集團(tuán)助理總裁,產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波認(rèn)為,特色小鎮(zhèn)并不是所有的企業(yè)都能做好,它對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的考驗(yàn)。如果放在五年十年帳算出來(lái)很好看,問題是沒有多少企業(yè)能夠熬得住五年十年。
向俊波說(shuō),碧桂園模式是會(huì)賣掉一部分可售的的東西,包括產(chǎn)業(yè)和住宅,但并不是把資金收回來(lái)而是要把這部分資金用于覆蓋對(duì)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)投資的資金成本。
“去地產(chǎn)化”為大勢(shì)所趨
2017年5月26日,住建部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》,要求第二批300個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報(bào)完成。這是既去年10月公布了首批127個(gè)全國(guó)特色小鎮(zhèn)名單后,住建部再次在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)的推薦工作。
這份通知中明確要求,對(duì)存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè),鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際,盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè),政府大包大攬或過度舉債,打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā),項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問題的建制鎮(zhèn)不得推薦。
這表明特色小鎮(zhèn)的建設(shè)的房地產(chǎn)化傾向引起了政府部門的警惕。自去年自國(guó)家三部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后,不到半年時(shí)間內(nèi),已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略,旅游小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、未來(lái)小鎮(zhèn)等等各種小鎮(zhèn)紛紛涌現(xiàn)。一些地區(qū)不乏存在以特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象,這背離了特色小鎮(zhèn)的初衷。
此次住建部要求推薦特色小鎮(zhèn)需滿足的六項(xiàng)條件中,特色和產(chǎn)業(yè)位列前兩位,首先要求具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和特色資源,能較快發(fā)展起來(lái),其次要求實(shí)施并儲(chǔ)備了一批質(zhì)量高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
特色小鎮(zhèn)開發(fā)首先面臨就是定模式的問題,需選擇房地產(chǎn)模式還是金融資產(chǎn)模式。北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院詳細(xì)規(guī)劃研究中心三所所長(zhǎng)楊軍表示,這兩種模式是截然不同的,都存在風(fēng)險(xiǎn)。
楊軍說(shuō),從市場(chǎng)角度來(lái)看,政府要求產(chǎn)業(yè)投資比一定要占所有投資比的60%以上,但有大量的小鎮(zhèn)是不合格的,而且在第一批名單已經(jīng)功成名就的小鎮(zhèn),他們投資比是最低的,很核心的原因就是過度房地產(chǎn)化。
楊軍認(rèn)為,房地產(chǎn)對(duì)特色小鎮(zhèn)最開始是必須的,但是后期應(yīng)該逐步退出,全程重資產(chǎn)對(duì)特色小鎮(zhèn)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。在傳統(tǒng)的金融資產(chǎn)模式當(dāng)中,政府加資本雙主體的模式在特色小鎮(zhèn)也存在風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)橘Y本天生是快速逐利的,在特色小鎮(zhèn)的逐利當(dāng)中產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營(yíng)方更具有主體價(jià)值,應(yīng)該讓資本做投資的屬性進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。
相偉認(rèn)為,與過去推進(jìn)城鎮(zhèn)化的政策相比,這一輪特色小鎮(zhèn)的政策是以規(guī)范引導(dǎo)為主,而不是以支持性政策為主,大部分省里政策的核心是創(chuàng)建制,即不再是基層有個(gè)想法就臺(tái)支持政策而是事后獎(jiǎng)補(bǔ)為主,這是一個(gè)很大的創(chuàng)造。
袁昕表示,總結(jié)國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段成功經(jīng)驗(yàn),特色小鎮(zhèn)要想發(fā)展,至少要具備產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新與植入或者消費(fèi)帶動(dòng)這三種基礎(chǔ)條件之一。同時(shí),特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈條,必須明確政府、社會(huì)資本、運(yùn)營(yíng)與開發(fā)企業(yè)等各領(lǐng)域之間的有效銜接與高效互動(dòng)。
國(guó)家發(fā)改委實(shí)施 “千企千鎮(zhèn)工程” 的工作思路提出特色小鎮(zhèn)下一步的工作方向,強(qiáng)調(diào)規(guī)范引導(dǎo)、市場(chǎng)主體、健全機(jī)制、文化傳承和防范房地產(chǎn)。希望通過搭建一個(gè)“一網(wǎng)一庫(kù)(物聯(lián)網(wǎng)和信息庫(kù))”的新平臺(tái),來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)和城鎮(zhèn)的對(duì)接。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自:第一財(cái)經(jīng)APP民生2017-06-11
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