全國各地如火如荼進(jìn)行的特色小鎮(zhèn)建設(shè)將被拉回“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的正途。然而，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)賺快錢的模式不再適用之后，如何破解成本高、盈利慢的困境成為社會資本投資特色小鎮(zhèn)時必須要面對的問題 。
特色小鎮(zhèn)是“奢侈品”
在9日舉行的清華同衡學(xué)術(shù)周“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展”分論壇上，國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司城鎮(zhèn)化規(guī)劃處相偉表示，雖然特色小鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化的熱點(diǎn)，但并不是所有地方都適合做特色小鎮(zhèn)，也不是所有企業(yè)都能做好特色小鎮(zhèn)，更不是短時間就可以打造出成功的特色小鎮(zhèn)。
在國家發(fā)改委的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)很多缺乏成熟可靠的運(yùn)營模式，并沒有很好地解決好成本和盈利模式的問題，即使是一些知名企業(yè)運(yùn)作的特色小鎮(zhèn)也存在長期虧損的問題。
相偉認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)更像是一個“奢侈品”，從城鎮(zhèn)化的角度來看，有兩種地區(qū)適合建設(shè)特色小鎮(zhèn)，一是人口達(dá)到300萬以上的中心城市或大都市周邊，二是特色資源所在地，而且這種資源是不可移動的，比如景德鎮(zhèn)，茅臺鎮(zhèn)。
清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長袁昕表示，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)有可能在現(xiàn)有上行下效的體制下變成一個運(yùn)動化的傾向，當(dāng)前應(yīng)該強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和特色打造，這兩點(diǎn)是建設(shè)特色小鎮(zhèn)的先決條件。
袁昕表示，如果房地產(chǎn)商在特色小鎮(zhèn)建設(shè)沒有產(chǎn)業(yè)支撐和未來運(yùn)營的規(guī)劃，特色小鎮(zhèn)是很難成功的，如果社會資本要求在短短幾年內(nèi)見到收益也不適合來投資特色小鎮(zhèn)。
碧桂園集團(tuán)助理總裁，產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)并不是所有的企業(yè)都能做好，它對于企業(yè)現(xiàn)金流來說是一個非常大的考驗(yàn)。如果放在五年十年帳算出來很好看，問題是沒有多少企業(yè)能夠熬得住五年十年。
向俊波說，碧桂園模式是會賣掉一部分可售的的東西，包括產(chǎn)業(yè)和住宅，但并不是把資金收回來而是要把這部分資金用于覆蓋對小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)投資的資金成本。
“去地產(chǎn)化”為大勢所趨
2017年5月26日，住建部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，要求第二批300個國家級特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報完成。這是既去年10月公布了首批127個全國特色小鎮(zhèn)名單后，住建部再次在全國范圍內(nèi)啟動特色小鎮(zhèn)的推薦工作。
這份通知中明確要求，對存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際，盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問題的建制鎮(zhèn)不得推薦。
這表明特色小鎮(zhèn)的建設(shè)的房地產(chǎn)化傾向引起了政府部門的警惕。自去年自國家三部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后，不到半年時間內(nèi)，已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，旅游小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、未來小鎮(zhèn)等等各種小鎮(zhèn)紛紛涌現(xiàn)。一些地區(qū)不乏存在以特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象，這背離了特色小鎮(zhèn)的初衷。
此次住建部要求推薦特色小鎮(zhèn)需滿足的六項(xiàng)條件中，特色和產(chǎn)業(yè)位列前兩位，首先要求具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢和特色資源，能較快發(fā)展起來，其次要求實(shí)施并儲備了一批質(zhì)量高、帶動效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
特色小鎮(zhèn)開發(fā)首先面臨就是定模式的問題，需選擇房地產(chǎn)模式還是金融資產(chǎn)模式。北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院詳細(xì)規(guī)劃研究中心三所所長楊軍表示，這兩種模式是截然不同的，都存在風(fēng)險。
楊軍說，從市場角度來看，政府要求產(chǎn)業(yè)投資比一定要占所有投資比的60%以上，但有大量的小鎮(zhèn)是不合格的，而且在第一批名單已經(jīng)功成名就的小鎮(zhèn)，他們投資比是最低的，很核心的原因就是過度房地產(chǎn)化。
楊軍認(rèn)為，房地產(chǎn)對特色小鎮(zhèn)最開始是必須的，但是后期應(yīng)該逐步退出，全程重資產(chǎn)對特色小鎮(zhèn)風(fēng)險是很大的。在傳統(tǒng)的金融資產(chǎn)模式當(dāng)中，政府加資本雙主體的模式在特色小鎮(zhèn)也存在風(fēng)險，因?yàn)橘Y本天生是快速逐利的，在特色小鎮(zhèn)的逐利當(dāng)中產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營方更具有主體價值，應(yīng)該讓資本做投資的屬性進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。
相偉認(rèn)為，與過去推進(jìn)城鎮(zhèn)化的政策相比，這一輪特色小鎮(zhèn)的政策是以規(guī)范引導(dǎo)為主，而不是以支持性政策為主，大部分省里政策的核心是創(chuàng)建制，即不再是基層有個想法就臺支持政策而是事后獎補(bǔ)為主，這是一個很大的創(chuàng)造。
袁昕表示，總結(jié)國內(nèi)現(xiàn)階段成功經(jīng)驗(yàn)，特色小鎮(zhèn)要想發(fā)展，至少要具備產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新與植入或者消費(fèi)帶動這三種基礎(chǔ)條件之一。同時，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，必須明確政府、社會資本、運(yùn)營與開發(fā)企業(yè)等各領(lǐng)域之間的有效銜接與高效互動。
國家發(fā)改委實(shí)施 “千企千鎮(zhèn)工程” 的工作思路提出特色小鎮(zhèn)下一步的工作方向，強(qiáng)調(diào)規(guī)范引導(dǎo)、市場主體、健全機(jī)制、文化傳承和防范房地產(chǎn)。希望通過搭建一個“一網(wǎng)一庫（物聯(lián)網(wǎng)和信息庫）”的新平臺，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)和城鎮(zhèn)的對接。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)APP民生2017-06-11
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