允許城市人到農村購買宅基地，一直是個諱莫如深的話題，無論是現行法律還是宅基地各試點地區，都沒有碰觸這條“紅線”。
但是，在國家穩增長著力推動供給側改革的大背景下，筆者認為，有必要進一步解放思想，大膽放寬宅基地流轉，特別是取消宅基地購買人資格的限制。允許城市人到農村購買宅基地，可以釋放出巨大的需求，從而對穩增長形成有力的支撐。
擔心大可不必
據統計，全國共有宅基地2.5億宗。假設1%發生轉讓，就有250萬宗。如果每宗售價5萬元，總價就是750億元。轉讓農戶將這750億元投入城市，就會對城市的房地產市場形成有力的支撐。
受讓人一般都要重新改造，如果以每宗改造投資5萬元計算，總價又是750億元，對于建材、裝修、家電等行業也會形成有力的支撐，還能促進社會主義新農村建設。如果5%的宅基地發生轉讓，那么其釋放出的需求就會將近萬億元，說不定還能形成第二波房地產熱。
有人擔心，放開農村宅基地的流轉，尤其是允許城市人購買宅基地，可能導致大量違法用地行為的發生，從而引起耕地流失。其實，這種擔心大可不必。如果在實際操作中，真正嚴格按照土地管理的法律法規辦事，就不會出現上述擔心的問題。
因為根據《土地管理法》的規定，宅基地使用權人在出售或出租宅基地后，不能再申請新的宅基地。如果在實踐中嚴格照此辦理，就不會出現違法用地的問題，也不會導致耕地的流失。
現實情況是，雖然政府嚴格限制宅基地的轉讓，但是在基層倒賣宅基地的現象屢見不鮮。一些基層干部憑借手中的權力，不斷違法占地，賣舊建新，謀取不正當的利益，該嚴格管理和嚴格禁止的應該是這種行為。我們現在是該管住的沒有管住，管住的反而是不應該管的。
國家正在大力推進城市化，鼓勵農民進城置業創業。如果放開宅基地的轉讓，尤其是允許城市居民到農村購買宅基地，宅基地的價值就會大幅度提升，宅基地使用權人就會獲得一筆進城創業的資本，或者購買住房，或者去做生意，真正實現人的城市化。
國家也在一直倡導城鄉一體化，統籌城鄉協調發展。農民進城，或購房置業，或經商做買賣，會拉動內需，推動城市化的進程。同樣，允許城鎮居民到農村購買宅基地，就會為農村發展注入一筆不小的資金，從而促進農村經濟社會發展，推動社會主義新農村建設。
國家也一直在要求提高農民的財產性收入，但對于絕大多數農戶來講，宅基地是最主要的財產。而如今對宅基地的轉讓進行如此嚴格的限制，使得宅基地很難變現，大大降低了宅基地的財產屬性，也就談不上增加農民的財產性收入。
另外，未來二十年，中國60歲以上老年人口將達到4-5億，養老問題將讓整個社會不堪重負。如果允許城鎮居民到農村購買宅基地，讓那些愿意在農村生活的老年人到農村定居，就會大大降低養老成本。
還有人擔心，放開宅基地流轉，會導致大量農民無家可歸、流離失所，影響社會穩定。我們總是把農民當成沒有理智的人群而操多余的心。農民與我們一樣，絕大多數都是有理性的人，不會隨意出賣自己的房屋。沒有理性的城鎮居民也不少甚至更多，國家卻從未禁止過城鎮房屋的自由轉讓，城鎮也未發生因出售房屋而流落街頭的問題。
那么，為什么還要嚴格限制甚至禁止農村宅基地的轉讓呢？我們不能因為個別農戶的不理智行為，而去嚴格限制其他農戶去變現自己的主要財產—宅基地。不能一個人得了病，其他人一塊陪著吃藥。
因此，不論從哪方面來講，都應放開農村宅基地的轉讓，特別是要允許城市居民到農村去購買宅基地。
放開不等于放任
當然，放開農村宅基地的轉讓，不是放任不管，而任其野蠻生長。
首先，最重要的莫過于嚴格限制農地轉為建設用地。依據土地利用總體規劃，編制好村莊規劃，嚴格限定村莊發展規模。然后，嚴格按照土地管理法“一戶一宅”的規定和省、自治區、直轄市規定的宅基地標準審批宅基地，決不允許新的一戶多宅。尤其是對于出賣和出租宅基地的，絕對不能再批準新的宅基地。
要堅決杜絕過去長期存在那種現象，一邊是農民無地建房，或者一邊是農戶合法取得的宅基地的轉讓受到嚴格限制，一邊卻是一些村組干部在不斷地賣舊建新、謀取私利。
其次，有關法律應該明確規定宅基地使用權的年限。農村宅基地屬于農民集體所有，宅基地使用權人只擁有宅基地的使用權。按照土地承包法的規定，土地承包經營權的年限是30年，而有關法律卻沒有對宅基地的使用年限進行規定。
如果宅基地使用權人是本集體經濟組織成員，不規定宅基地的使用年限還說得過去。但如果宅基地使用權人不是本集體經濟組織成員，就會出現非集體經濟組織成員無限期使用本集體宅基地的問題，對本集體經濟組織成員顯然有失公允，從法理上也說不過去。
再次，有關法律應該明確規定宅基地的優先購買權。筆者認為，對于宅基地的轉讓，本農村集體經濟組織成員應該擁有第一順位的優先購買權。如果本集體經濟組織成員放棄優先購買權，本集體以外的農村居民應該擁有第二順位的優先購買權。只有二者放棄了優先購買權，城鎮居民才有權購買。
這樣，一方面可以首先保證農村居民的居住權利，另一方面還可以促進節約使用土地，同時也兼顧了城市居民對農村宅基地的需求，提升宅基地的財產價值。
最后，要扎扎實實地做好農村宅基地的確權登記發證工作，妥善處理各種歷史遺留問題，公平公正地調解好宅基地權屬爭議，做好宅基地使用權的轉移登記，依法維護好宅基地的交易安全，以促進農村社會的和諧穩定。
總之，不論是從穩增長的角度，還是從推進城市化、城鄉一體化、增加農民的財產性收入的角度，都應盡量放開農村宅基地的轉讓，將農村宅基地的活力充分釋放。
作者系國土資源部法律事務中心副主任,研究領域:土地產權研究
中國鄉村發現網轉自:瞭望智庫
(掃一掃，更多精彩內容！)
