摘要：在農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置制度創(chuàng)新及農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需求不斷增長背景下,對農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值進(jìn)行評估成為經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵問題。本文在界定“三權(quán)分置”下農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵的基礎(chǔ)上,研究農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值評估方法的選用,提出了假定自行經(jīng)營的評估前提,分析了應(yīng)用收益還原法評估經(jīng)營權(quán)價值中的純收益、還原率、凈收益增長率及收益期等關(guān)鍵參數(shù)的求取,期望為農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值評估提供理論和方法指導(dǎo)。
農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”是深化我國農(nóng)村土地制度改革的重要舉措, 也是我國農(nóng)村改革的重大制度創(chuàng)新。尤其在《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》等中央文件印發(fā)后, 農(nóng)村土地“三權(quán)分置”改革工作快速推進(jìn), 已成為農(nóng)村合理配置生產(chǎn)資源的重要手段 (張曉娟, 2016) 。在“三權(quán)分置”制度創(chuàng)新及農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需求不斷增長的形勢下, 科學(xué)評估農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值, 成為影響農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵問題 (蘇曉鵬、馮文麗, 2009) 。然而, 目前評估理論方法的實際運用較為缺乏。因此, 研究農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵、評估方法以及參數(shù)確定, 期望為評估農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值提供理論和方法指導(dǎo)。
一、關(guān)于“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估研究文獻(xiàn)評述
2014年中央一號文中, 在有關(guān)土地流轉(zhuǎn)表述中, “土地承包經(jīng)營權(quán)”首次被“土地經(jīng)營權(quán)”替代。宋宗宇等 (2015) 認(rèn)為, 土地經(jīng)營權(quán)是從土地承包經(jīng)營權(quán)中分離而來, 這既是順應(yīng)農(nóng)村人地關(guān)系調(diào)整以及農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)律使然, 也是保障農(nóng)民權(quán)益訴求的客觀需要。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價值近年備受關(guān)注, 其研究經(jīng)歷了由經(jīng)濟(jì)價值擴(kuò)展到社會價值、生態(tài)價值等綜合價值的過程。王顏奇、郭翔宇 (2012) 認(rèn)為, 土地流轉(zhuǎn)價格是土地的產(chǎn)權(quán)價格, 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格是經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。唐炎 (2012) 從資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格除經(jīng)濟(jì)價值外, 還應(yīng)涵蓋保障就業(yè)、養(yǎng)老、保障、醫(yī)療等方面的價值。高艷梅 (2012) 探討了多鐘流轉(zhuǎn)方式下的價格表現(xiàn)形式及其價值基礎(chǔ), 認(rèn)為價格由流轉(zhuǎn)土地的生產(chǎn)收益和社會保障價值構(gòu)成。
伴隨我國農(nóng)地市場的逐步發(fā)育, 農(nóng)村土地價格評估方法引起了越來越多的學(xué)者關(guān)注。喻瑤等 (2009) 考慮到農(nóng)村土地價值的多樣性, 土地價格評估方法自然不會單一。應(yīng)根據(jù)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價值、社會保障價值、環(huán)境價值等不同特點選擇不同的估價方法來分析。在農(nóng)地價格評估研究中, 探討現(xiàn)代土地價格評估方法中收益還原法、成本逼近法等基本方法的應(yīng)用仍是最常見的。部分學(xué)者對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估方法進(jìn)行了分析和對比。根據(jù)農(nóng)地價格特征及農(nóng)地市場現(xiàn)狀, 收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適宜于農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價值評估。翟研寧 (2013) 通過調(diào)研及收益還原法測算農(nóng)地流轉(zhuǎn)的應(yīng)然價格, 并對比分析了多種估價方法, 肯定了收益還原法的適用性。張振華 (2013) 認(rèn)為, 收益還原法依據(jù)未來土地純收益折現(xiàn)的估價原理, 在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中是行之有效的定價方法。
已有研究多關(guān)注的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值, 而“三權(quán)分置”下的土地經(jīng)營權(quán)脫胎于農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)。因權(quán)利主體、權(quán)利性質(zhì)等差異, 其價值內(nèi)涵勢必顯著區(qū)別于土地承包經(jīng)營權(quán), 需要進(jìn)一步探討。在評估方法上, 已有研究闡述了收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價修正法等方法的應(yīng)用, 部分學(xué)者指出收益還原法較為適宜。在當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不斷擴(kuò)大但市場發(fā)育尚未成熟的環(huán)境下, 不論土地經(jīng)營權(quán)價值評估方法的選用, 還是價值評估中關(guān)鍵參數(shù)的求取, 目前尚無定論, 值得進(jìn)一步思考。
二、“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵
隨著土地經(jīng)營權(quán)概念的提出及“三權(quán)分置”的施行, 界定農(nóng)村土地集體所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)之間的關(guān)系及確定土地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵成為亟待研究的問題。農(nóng)村土地歸集體所有, 土地所有權(quán)是土地承包經(jīng)營權(quán)的根源。當(dāng)農(nóng)戶自行經(jīng)營其承包地時, 承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一, 此時農(nóng)戶擁有兩者耦合的土地承包經(jīng)營權(quán)。若承包地發(fā)生流轉(zhuǎn), 土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離。土地承包權(quán)指承包本集體經(jīng)濟(jì)組織土地的權(quán)利, 僅其組織成員才擁有, 故是一種成員權(quán), 具備身份屬性。土地經(jīng)營權(quán)包括對土地的占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權(quán)利, 是一種用益物權(quán) (李國強, 2015) 。
土地權(quán)利價值與其功能密切聯(lián)系。土地承包經(jīng)營權(quán)具有經(jīng)濟(jì)功能, 擁有了它, 農(nóng)民自然享有土地的生產(chǎn)收益經(jīng)濟(jì)價值。除此之外, 因社會保障制度尚不健全, 土地承包經(jīng)營權(quán)當(dāng)前還承載著一定的社會保障功能, 從而也具有社會保障價值。土地承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)具有不同權(quán)利屬性, 也承載著不同功能。土地承包權(quán)有身份屬性, 承擔(dān)著一定的社會保障功能。土地經(jīng)營權(quán)是一種對承包經(jīng)營的土地享有占有、使用、收益和依法流轉(zhuǎn)的權(quán)利, 更多地負(fù)載著經(jīng)濟(jì)功能, 在性質(zhì)上屬于不負(fù)載任何社會保障功能的用益物權(quán)。據(jù)此, 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值即指土地的生產(chǎn)收益經(jīng)濟(jì)價值。根據(jù)價值是由未來可產(chǎn)生的預(yù)期收益所創(chuàng)造的原理, 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵界定為經(jīng)營土地的未來預(yù)期經(jīng)濟(jì)價值, 價值大小取決于土地的經(jīng)營收益、農(nóng)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險大小和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限等因素。
三、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估方法
(一) 方法選用及假定
農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)在性質(zhì)上屬于不負(fù)載任何社會保障功能的用益物權(quán), 其價值即生產(chǎn)收益經(jīng)濟(jì)價值。因此, 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估顯化為評估其經(jīng)濟(jì)價格。借鑒農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價格評估方法, 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估可采用的方法有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法、標(biāo)準(zhǔn)田法、評分估價法等。市場比較法要求交易市場較為規(guī)范, 有充分的可比實例, 用于當(dāng)前經(jīng)營權(quán)交易市場尚未發(fā)育成熟背景下的價格評估會受到約束?；鶞?zhǔn)地價修正法、標(biāo)準(zhǔn)田法、評分估價法均要求區(qū)域開展相應(yīng)的前期評估基礎(chǔ)工作, 其應(yīng)用具有一定的區(qū)域局限性。
農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)可以長期為經(jīng)營者帶來收益。收益還原法正是基于土地經(jīng)濟(jì)收益, 且充分考慮其分配份額及變化, 能夠客觀展現(xiàn)土地生產(chǎn)能力或收益能力的實際情況, 故適合于農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估。收益還原法評估取決于經(jīng)營土地的收益、費用、收益期、還原利率等數(shù)據(jù), 這些數(shù)據(jù)均可通過調(diào)查直接獲取或結(jié)合經(jīng)驗判斷確定, 評估數(shù)據(jù)具有可獲得性。而且, 經(jīng)營土地的收益、費用等過程數(shù)據(jù)為農(nóng)戶等經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體所熟悉, 用收益還原法測算出的價格對于經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方具備可接受性。
由于農(nóng)民不完全土地產(chǎn)權(quán)、二元城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)體制不完善, 農(nóng)民承包地地租存在向外部轉(zhuǎn)移的情況, 造成現(xiàn)階段我國土地經(jīng)營權(quán)實際地租遠(yuǎn)低于理論地租 (袁鋮, 2014) , 即通過市場調(diào)查得到的租金并不能反應(yīng)真實的土地經(jīng)營權(quán)價值。實際上, 無論農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的法定權(quán)屬人為承包農(nóng)戶自己或者經(jīng)營主體, 其從事相關(guān)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本質(zhì)上均為自行經(jīng)營。筆者認(rèn)為出租的土地經(jīng)營權(quán)評估采用收益還原法時應(yīng)假設(shè)其自行經(jīng)營, 通過公開市場調(diào)查自行經(jīng)營下的收益、費用、還原率等客觀數(shù)據(jù)測算土地經(jīng)營權(quán)價值。
(二) 收益還原法應(yīng)用中關(guān)鍵參數(shù)的確定
收益還原法基本原理是預(yù)期收益原理, 是將土地未來一定時期預(yù)期客觀純收益以一定的還原率統(tǒng)一折算到估價時點現(xiàn)值的一種估價方法。采用該方法進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)價值測算時, 客觀的純收益、準(zhǔn)確的還原率、凈收益變化率及收益期是關(guān)鍵性因素。考慮到凈收益變化的估價公式如下:
式 (1) 中, V為土地價格;a為土地純收益;r為土地還原率;s為凈收益變化率;n為收益期。
1. 純收益。
自行經(jīng)營意味著土地承包人同時又是土地經(jīng)營者。此時, 未分開租金與經(jīng)營者利潤, 在計算純收益的時候應(yīng)該考慮農(nóng)業(yè)客觀利潤。因此, 土地經(jīng)營純收益=年總收益-年總費用-農(nóng)業(yè)客觀利潤。
———年總收益。年總收益是指土地經(jīng)營權(quán)人按照法定用途, 遵循合理有效地利用原則, 經(jīng)營土地所獲得的穩(wěn)定連續(xù)的客觀正常年收益, 自行經(jīng)營方式以農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。農(nóng)產(chǎn)品收入是農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品的收入, 計算時包含主產(chǎn)品收入及副產(chǎn)品收入。在評估實踐過程中, 應(yīng)關(guān)注以下兩點: (1) 把握合理有效利用原則。農(nóng)用地的使用非遵循最高最佳利用原則, 需要符合現(xiàn)行的法規(guī)、政策、規(guī)劃等規(guī)定。在評估過程中, 應(yīng)搜集并核實權(quán)屬來源、用途等相關(guān)資料, 以權(quán)屬證書、合同等約定為準(zhǔn); (2) 農(nóng)作物產(chǎn)量的確定應(yīng)考慮其生命周期。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然因素的影響比較大, 不同的年份, 農(nóng)作物的產(chǎn)量高低不同。對于一年生的農(nóng)作物, 如水稻、小麥、玉米等, 以近三年產(chǎn)量平均值為準(zhǔn);對于多年生的果樹, 應(yīng)調(diào)查果樹所處的生命周期段, 且應(yīng)知曉果樹的種植密度 (馬公村, 2013) 。
———年總費用。年總費用是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)者因生產(chǎn)經(jīng)營而承擔(dān)的年平均客觀總費用。自行經(jīng)營方式下的年總費用包括兩個部分, 即農(nóng)用地維護(hù)費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費用。農(nóng)用地維護(hù)費系估算其年平均維修費用。生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費用指生產(chǎn)過程中花費的費用, 涉及直接費和間接費, 具體包括種苗費、肥料費、農(nóng)藥費、人工費、農(nóng)具費、材料費、畜工費、機(jī)工費、水電費、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)費以及生產(chǎn)有關(guān)稅費、利息等。估價過程中, 對于多年生農(nóng)作物種苗費, 一次性投入多年產(chǎn)出, 需對種苗費按生命周期與土地剩余年限孰短進(jìn)行攤銷, 而一年生的農(nóng)作物則不需考慮攤銷;投入的農(nóng)具等固定資產(chǎn)損耗費用, 根據(jù)使用年限攤銷;經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)費依據(jù)合同中有關(guān)約定, 同時應(yīng)調(diào)查市場成交費用, 對比采用客觀合理數(shù)據(jù)。
———農(nóng)業(yè)客觀利潤。農(nóng)業(yè)客觀利潤可根據(jù)估價對象上經(jīng)營項目的類別, 選擇相應(yīng)類別的有代表性的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上市公司, 依據(jù)公司公布的報表數(shù)據(jù)分析確定。一般來說, 大多數(shù)農(nóng)業(yè)上市公司業(yè)務(wù)較綜合, 需要有針對性的選取主營業(yè)務(wù)相類似的上市公司進(jìn)行比較。根據(jù)近年85家農(nóng)業(yè)類上市公司業(yè)績進(jìn)行統(tǒng)計分析, 平均凈利潤率約為6.72%。初步判斷一般農(nóng)業(yè)客觀利潤在6%-10%之間, 不同經(jīng)營種類之間差異較大。
2. 還原率。
“安全利率+風(fēng)險調(diào)整值”是測算土地還原率的常用方式。其中, 安全利率往往取一年期定期存款利率。風(fēng)險調(diào)整值除考慮自然災(zāi)害對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風(fēng)險外, 還需考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長、市場供需變化等風(fēng)險。一般種植業(yè)土地經(jīng)營風(fēng)險調(diào)整值取值大致估計在2%-5%區(qū)間;若是種植多年生經(jīng)濟(jì)作物的土地經(jīng)營, 考慮到周期長帶來的市場不確定性影響, 其風(fēng)險調(diào)整值取值可以是5%以上, 甚至可能10%以上。另外, 土地利用類型、利用方式、生產(chǎn)產(chǎn)品的不同會帶來經(jīng)營收益風(fēng)險的差異。評估時結(jié)合實際情況, 根據(jù)土地自然條件、農(nóng)產(chǎn)品供需市場、產(chǎn)業(yè)政策等因素綜合分析各土地利用類型的風(fēng)險調(diào)整值。例如, 一般來說, 一般普通種植項目風(fēng)險低于特種種植項目風(fēng)險;養(yǎng)殖風(fēng)險高于種植風(fēng)險;種植果樹風(fēng)險>種植蔬菜風(fēng)險>種植糧食或油料作物風(fēng)險。
3. 凈收益增長率。
農(nóng)產(chǎn)品由于受市場波動影響較大, 一般農(nóng)產(chǎn)品價格呈波動性上漲趨勢, 即某年度可能出現(xiàn)下滑回落, 但整體呈上漲趨勢。根據(jù)《全國農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》及《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格之間的關(guān)系研究》中相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計, 我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格指數(shù)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù)保持著長期平穩(wěn)均衡關(guān)系, 且農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格對農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格變化反應(yīng)很靈敏, 而農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格反應(yīng)滯后, 農(nóng)產(chǎn)品價格上漲帶來的收益可能大多被農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲所抵消。由于受通貨膨脹的影響, 此參數(shù)可以參考?xì)v年CPI。國家統(tǒng)計局發(fā)布CPI數(shù)據(jù)分食品類及非食品類, 部分城市列出了鮮果、蔬菜等明細(xì)價格漲跌幅度。
4. 收益期。
農(nóng)村土地承包有一定的期限。依據(jù)承包法, 耕地、草地、林地的期限分別為30年、30-50年、30-70年, 且承包期限和起止時間要求在承包合同上明確。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)分離于土地承包經(jīng)營權(quán), 經(jīng)營權(quán)期限不得超出承包期的剩余期限。收益期一般依據(jù)承包合同期限及流轉(zhuǎn)約定期限來確定。值得注意的是, 對于多年生的果樹, 需要確定果樹的生命周期以及價值時點處在生命周期的哪一個階段, 對于生命周期短于流轉(zhuǎn)年限的果樹品種, 不可直接采用剩余流轉(zhuǎn)年限進(jìn)行測算, 需要考慮重新栽種到初產(chǎn)期、盛果期的時間。
四、土地經(jīng)營權(quán)價值評估案例分析
(一) 評估對象狀況
陜西省咸陽市禮泉縣某村民于2015年6月6日通過農(nóng)地合法流轉(zhuǎn)的方式獲得了A地塊土地經(jīng)營權(quán), 并取得《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證》。為緩解擴(kuò)大種植規(guī)模帶來的資金緊張問題, 該村民擬利用取得的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證》進(jìn)行抵押貸款?，F(xiàn)要對該果園經(jīng)營權(quán)價值進(jìn)行評估, 為抵押貸款提供參考。
A地塊地形平坦, 面積6.667公頃, 土地利用類型為果園, 地上種植蘋果。果樹已栽種5年, 生長良好, 已達(dá)到盛果期。根據(jù)《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證》, 經(jīng)營期15年, 始于2015年6月6日, 止于2030年6月5日。估價基準(zhǔn)日2016年6月6日。
(二) 土地經(jīng)營權(quán)價值測算
1. 年純收益的確定。
———年總收益。根據(jù)歷年實際產(chǎn)量數(shù)據(jù), 參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)部門發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù), 平均大小年之后估算年均產(chǎn)量45000公斤/公頃。近三年平均出售價格3元/kg, 即年收入135000元/公頃。據(jù)現(xiàn)場查勘, 果園無其他副產(chǎn)品收入。由于果園處于盛果期, 經(jīng)營期內(nèi)產(chǎn)量穩(wěn)定, 不存在結(jié)果后期產(chǎn)量下降情況。
———年總費用。根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會價格司主編的《全國農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》 (2016) , 蘋果種植成本可歸類為物質(zhì)與服務(wù)費用、人工成本、土地成本。其中, 物質(zhì)與服務(wù)費用由直接費用和間接費用組成, 直接費用包括化肥農(nóng)藥等農(nóng)資費用和使用機(jī)械采用技術(shù)以及相關(guān)的租賃維護(hù)費等, 間接費用包括固定資產(chǎn)折舊和銷售費等其他間接投入;人工成本包含家庭用工折價、雇工費用;土地成本主要為流轉(zhuǎn)土地費用。根據(jù)調(diào)查類似果園投入費用, 以及參考《全國農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》 (2010-2016) , 年物質(zhì)與服務(wù)費用取57000元/公頃, 人工成本取37500元/公頃。土地成本根據(jù)委托方提供的合同及周邊市場, 按4500元/公頃計算。匯總可知年總費用為99000元/公頃。
———客觀利潤。一般農(nóng)業(yè)客觀利潤率在6%-10%之間。根據(jù)調(diào)查可知, 蘋果由于病蟲害較少, 市場需求較穩(wěn)定, 客觀利潤率取10%。即年客觀利潤為13500元/公頃。
———年純收益。年純收益=年總收益-年總費用-客觀利潤=135000-99000-13500=22500元/公頃。
2. 還原率的確定。
采用“安全利率+風(fēng)險調(diào)整值”方法測算。安全利率取一年期定期存款利率, 即1.5%。本案例估價對象上種植蘋果樹, 屬多年生經(jīng)濟(jì)作物, 不確定性風(fēng)險較大, 風(fēng)險調(diào)整值取9.5%。因此, 本次土地還原率為11%。
3. 凈收益增長率的確定。
禮泉縣是有名的“蘋果之鄉(xiāng)”。隨著禮泉縣蘋果產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善, 以及農(nóng)村電子商務(wù)的迅速發(fā)展, 禮泉蘋果品牌知名度呈不斷提升態(tài)勢, 蘋果種植經(jīng)營凈收益預(yù)期將按一定比率遞增。根據(jù)《全國農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》及《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格之間的關(guān)系研究》中相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計, 參考咸陽市近年CPI漲幅, 本次確定凈收益增長率為2%。
4. 收益期的確定。
根據(jù)委托方提供的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證》, 經(jīng)營期15年。從估價基準(zhǔn)日起算, 剩余果園經(jīng)營年限為14年。蘋果秋季成熟, 采摘出售即獲得收入, 果樹已進(jìn)入盛果期且持續(xù)時間長, 故收益年限取值14年。
5. 土地經(jīng)營權(quán)價值測算。
將上述各項數(shù)據(jù)代入收益法公式, 測算出A地塊土地經(jīng)營權(quán)單價為173475元/公頃, 總價約為1156500元。
五、結(jié)論與建議
在推進(jìn)農(nóng)村土地改革的進(jìn)程中, 隨著農(nóng)村土地“三權(quán)分置”的施行, 建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場離不開農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估。本文研究界定“三權(quán)分置”下農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵, 探討經(jīng)營權(quán)價值評估方法選用及參數(shù)確定, 并結(jié)合案例進(jìn)行價值評估測算。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)在性質(zhì)上屬于不負(fù)載任何社會保障功能的用益物權(quán), 其價值內(nèi)涵界定為經(jīng)營土地的未來經(jīng)濟(jì)價值之和, 適宜采用收益還原法估價。該方法在當(dāng)前我國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估中具有數(shù)據(jù)可獲得性及交易雙方可接受性的優(yōu)勢。土地經(jīng)營權(quán)價值評估中的收益、費用、還原率、收益期等關(guān)鍵參數(shù)的求取需考慮農(nóng)用地及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特殊性。
為科學(xué)高效評估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值, 有必要進(jìn)一步探索構(gòu)建農(nóng)村土地評估配套機(jī)制, 為完善和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場提供服務(wù)。
1.應(yīng)加快制定土地經(jīng)營權(quán)價值評估指南。參考城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及農(nóng)用地估價規(guī)程, 針對出租、抵押、入股等流轉(zhuǎn)方式及評估目的, 確立評估原則、評估方法及其適用條件、評估技術(shù)要點等, 規(guī)范開展經(jīng)營權(quán)價值評估工作。
2.有序開展農(nóng)地基準(zhǔn)地價評估等基礎(chǔ)工作。根據(jù)各地實際, 有計劃推進(jìn)農(nóng)地基準(zhǔn)地價評估、標(biāo)準(zhǔn)田塊檔案建立、農(nóng)地單位分值價格構(gòu)建等前期技術(shù)性工作, 搭建農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值信息發(fā)布統(tǒng)一平臺, 為市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法、標(biāo)準(zhǔn)田法、評分估價法等方法應(yīng)用提供充分的條件。
3.加強評估人員專業(yè)培訓(xùn)。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估相比于常規(guī)的房地產(chǎn)、土地評估, 其牽涉學(xué)科不僅包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、建筑工程學(xué), 還包括農(nóng)業(yè)學(xué)、植物學(xué)等, 要求評估人員具備更加廣泛的專業(yè)知識、加強評估人員專業(yè)培訓(xùn)。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：價格理論與實踐2017年07期
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