摘要：在農村土地所有權、承包權、經營權三權分置制度創新及農村承包土地經營權流轉需求不斷增長背景下,對農村承包土地經營權價值進行評估成為經營權流轉的關鍵問題。本文在界定“三權分置”下農村承包土地經營權價值內涵的基礎上,研究農村承包土地經營權價值評估方法的選用,提出了假定自行經營的評估前提,分析了應用收益還原法評估經營權價值中的純收益、還原率、凈收益增長率及收益期等關鍵參數的求取,期望為農村承包土地經營權價值評估提供理論和方法指導。
農村土地所有權、承包權、經營權“三權分置”是深化我國農村土地制度改革的重要舉措, 也是我國農村改革的重大制度創新。尤其在《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》等中央文件印發后, 農村土地“三權分置”改革工作快速推進, 已成為農村合理配置生產資源的重要手段 (張曉娟, 2016) 。在“三權分置”制度創新及農村承包土地經營權流轉需求不斷增長的形勢下, 科學評估農村承包土地經營權價值, 成為影響農村承包土地經營權流轉的關鍵問題 (蘇曉鵬、馮文麗, 2009) 。然而, 目前評估理論方法的實際運用較為缺乏。因此, 研究農村承包土地的經營權價值內涵、評估方法以及參數確定, 期望為評估農村承包土地經營權價值提供理論和方法指導。
一、關于“三權分置”下農村土地經營權價值評估研究文獻評述
2014年中央一號文中, 在有關土地流轉表述中, “土地承包經營權”首次被“土地經營權”替代。宋宗宇等 (2015) 認為, 土地經營權是從土地承包經營權中分離而來, 這既是順應農村人地關系調整以及農業發展規律使然, 也是保障農民權益訴求的客觀需要。農村土地承包經營權價值近年備受關注, 其研究經歷了由經濟價值擴展到社會價值、生態價值等綜合價值的過程。王顏奇、郭翔宇 (2012) 認為, 土地流轉價格是土地的產權價格, 農村土地承包經營權價格是經營權轉移在經濟上的實現形式。唐炎 (2012) 從資源經濟學的角度分析, 農村土地流轉價格除經濟價值外, 還應涵蓋保障就業、養老、保障、醫療等方面的價值。高艷梅 (2012) 探討了多鐘流轉方式下的價格表現形式及其價值基礎, 認為價格由流轉土地的生產收益和社會保障價值構成。
伴隨我國農地市場的逐步發育, 農村土地價格評估方法引起了越來越多的學者關注。喻瑤等 (2009) 考慮到農村土地價值的多樣性, 土地價格評估方法自然不會單一。應根據農地經濟價值、社會保障價值、環境價值等不同特點選擇不同的估價方法來分析。在農地價格評估研究中, 探討現代土地價格評估方法中收益還原法、成本逼近法等基本方法的應用仍是最常見的。部分學者對農村土地承包經營權流轉價格評估方法進行了分析和對比。根據農地價格特征及農地市場現狀, 收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修正法適宜于農地經濟價值評估。翟研寧 (2013) 通過調研及收益還原法測算農地流轉的應然價格, 并對比分析了多種估價方法, 肯定了收益還原法的適用性。張振華 (2013) 認為, 收益還原法依據未來土地純收益折現的估價原理, 在農村土地經營權流轉中是行之有效的定價方法。
已有研究多關注的是農村土地承包經營權的價值, 而“三權分置”下的土地經營權脫胎于農戶土地承包經營權。因權利主體、權利性質等差異, 其價值內涵勢必顯著區別于土地承包經營權, 需要進一步探討。在評估方法上, 已有研究闡述了收益還原法、成本逼近法、基準地價修正法等方法的應用, 部分學者指出收益還原法較為適宜。在當前農村土地經營權流轉不斷擴大但市場發育尚未成熟的環境下, 不論土地經營權價值評估方法的選用, 還是價值評估中關鍵參數的求取, 目前尚無定論, 值得進一步思考。
二、“三權分置”下農村土地經營權價值內涵
隨著土地經營權概念的提出及“三權分置”的施行, 界定農村土地集體所有權、承包權、經營權之間的關系及確定土地經營權價值內涵成為亟待研究的問題。農村土地歸集體所有, 土地所有權是土地承包經營權的根源。當農戶自行經營其承包地時, 承包權與經營權統一, 此時農戶擁有兩者耦合的土地承包經營權。若承包地發生流轉, 土地承包權和經營權分離。土地承包權指承包本集體經濟組織土地的權利, 僅其組織成員才擁有, 故是一種成員權, 具備身份屬性。土地經營權包括對土地的占有、使用、收益和流轉的權利, 是一種用益物權 (李國強, 2015) 。
土地權利價值與其功能密切聯系。土地承包經營權具有經濟功能, 擁有了它, 農民自然享有土地的生產收益經濟價值。除此之外, 因社會保障制度尚不健全, 土地承包經營權當前還承載著一定的社會保障功能, 從而也具有社會保障價值。土地承包權、經營權具有不同權利屬性, 也承載著不同功能。土地承包權有身份屬性, 承擔著一定的社會保障功能。土地經營權是一種對承包經營的土地享有占有、使用、收益和依法流轉的權利, 更多地負載著經濟功能, 在性質上屬于不負載任何社會保障功能的用益物權。據此, 農村土地經營權價值即指土地的生產收益經濟價值。根據價值是由未來可產生的預期收益所創造的原理, 農村土地經營權價值內涵界定為經營土地的未來預期經濟價值, 價值大小取決于土地的經營收益、農業經營風險大小和經營權流轉期限等因素。
三、農村土地經營權價值評估方法
(一) 方法選用及假定
農村土地經營權在性質上屬于不負載任何社會保障功能的用益物權, 其價值即生產收益經濟價值。因此, 農村土地經營權價值評估顯化為評估其經濟價格。借鑒農地經濟價格評估方法, 農村土地經營權價值評估可采用的方法有收益還原法、市場比較法、基準地價修正法、標準田法、評分估價法等。市場比較法要求交易市場較為規范, 有充分的可比實例, 用于當前經營權交易市場尚未發育成熟背景下的價格評估會受到約束。基準地價修正法、標準田法、評分估價法均要求區域開展相應的前期評估基礎工作, 其應用具有一定的區域局限性。
農村土地經營權可以長期為經營者帶來收益。收益還原法正是基于土地經濟收益, 且充分考慮其分配份額及變化, 能夠客觀展現土地生產能力或收益能力的實際情況, 故適合于農村土地經營權價值評估。收益還原法評估取決于經營土地的收益、費用、收益期、還原利率等數據, 這些數據均可通過調查直接獲取或結合經驗判斷確定, 評估數據具有可獲得性。而且, 經營土地的收益、費用等過程數據為農戶等經營權流轉主體所熟悉, 用收益還原法測算出的價格對于經營權流轉雙方具備可接受性。
由于農民不完全土地產權、二元城鄉經濟結構及農村市場經濟體制不完善, 農民承包地地租存在向外部轉移的情況, 造成現階段我國土地經營權實際地租遠低于理論地租 (袁鋮, 2014) , 即通過市場調查得到的租金并不能反應真實的土地經營權價值。實際上, 無論農村土地經營權的法定權屬人為承包農戶自己或者經營主體, 其從事相關的農業生產本質上均為自行經營。筆者認為出租的土地經營權評估采用收益還原法時應假設其自行經營, 通過公開市場調查自行經營下的收益、費用、還原率等客觀數據測算土地經營權價值。
(二) 收益還原法應用中關鍵參數的確定
收益還原法基本原理是預期收益原理, 是將土地未來一定時期預期客觀純收益以一定的還原率統一折算到估價時點現值的一種估價方法。采用該方法進行土地經營權價值測算時, 客觀的純收益、準確的還原率、凈收益變化率及收益期是關鍵性因素。考慮到凈收益變化的估價公式如下:
式 (1) 中, V為土地價格;a為土地純收益;r為土地還原率;s為凈收益變化率;n為收益期。
1. 純收益。
自行經營意味著土地承包人同時又是土地經營者。此時, 未分開租金與經營者利潤, 在計算純收益的時候應該考慮農業客觀利潤。因此, 土地經營純收益=年總收益-年總費用-農業客觀利潤。
———年總收益。年總收益是指土地經營權人按照法定用途, 遵循合理有效地利用原則, 經營土地所獲得的穩定連續的客觀正常年收益, 自行經營方式以農產品年收入作為年總收益。農產品收入是農用地用于農業生產出的產品的收入, 計算時包含主產品收入及副產品收入。在評估實踐過程中, 應關注以下兩點: (1) 把握合理有效利用原則。農用地的使用非遵循最高最佳利用原則, 需要符合現行的法規、政策、規劃等規定。在評估過程中, 應搜集并核實權屬來源、用途等相關資料, 以權屬證書、合同等約定為準; (2) 農作物產量的確定應考慮其生命周期。農業生產受自然因素的影響比較大, 不同的年份, 農作物的產量高低不同。對于一年生的農作物, 如水稻、小麥、玉米等, 以近三年產量平均值為準;對于多年生的果樹, 應調查果樹所處的生命周期段, 且應知曉果樹的種植密度 (馬公村, 2013) 。
———年總費用。年總費用是農地經營權者因生產經營而承擔的年平均客觀總費用。自行經營方式下的年總費用包括兩個部分, 即農用地維護費和生產農副產品的費用。農用地維護費系估算其年平均維修費用。生產經營農副產品的費用指生產過程中花費的費用, 涉及直接費和間接費, 具體包括種苗費、肥料費、農藥費、人工費、農具費、材料費、畜工費、機工費、水電費、經營權流轉費以及生產有關稅費、利息等。估價過程中, 對于多年生農作物種苗費, 一次性投入多年產出, 需對種苗費按生命周期與土地剩余年限孰短進行攤銷, 而一年生的農作物則不需考慮攤銷;投入的農具等固定資產損耗費用, 根據使用年限攤銷;經營權流轉費依據合同中有關約定, 同時應調查市場成交費用, 對比采用客觀合理數據。
———農業客觀利潤。農業客觀利潤可根據估價對象上經營項目的類別, 選擇相應類別的有代表性的農業生產上市公司, 依據公司公布的報表數據分析確定。一般來說, 大多數農業上市公司業務較綜合, 需要有針對性的選取主營業務相類似的上市公司進行比較。根據近年85家農業類上市公司業績進行統計分析, 平均凈利潤率約為6.72%。初步判斷一般農業客觀利潤在6%-10%之間, 不同經營種類之間差異較大。
2. 還原率。
“安全利率+風險調整值”是測算土地還原率的常用方式。其中, 安全利率往往取一年期定期存款利率。風險調整值除考慮自然災害對農業生產的風險外, 還需考慮農業生產周期長、市場供需變化等風險。一般種植業土地經營風險調整值取值大致估計在2%-5%區間;若是種植多年生經濟作物的土地經營, 考慮到周期長帶來的市場不確定性影響, 其風險調整值取值可以是5%以上, 甚至可能10%以上。另外, 土地利用類型、利用方式、生產產品的不同會帶來經營收益風險的差異。評估時結合實際情況, 根據土地自然條件、農產品供需市場、產業政策等因素綜合分析各土地利用類型的風險調整值。例如, 一般來說, 一般普通種植項目風險低于特種種植項目風險;養殖風險高于種植風險;種植果樹風險>種植蔬菜風險>種植糧食或油料作物風險。
3. 凈收益增長率。
農產品由于受市場波動影響較大, 一般農產品價格呈波動性上漲趨勢, 即某年度可能出現下滑回落, 但整體呈上漲趨勢。根據《全國農產品成本收益資料匯編》及《農業生產資料價格與農產品生產價格之間的關系研究》中相關數據統計, 我國農產品生產價格指數與農業生產資料價格指數保持著長期平穩均衡關系, 且農業生產資料價格對農產品生產價格變化反應很靈敏, 而農產品生產價格對農業生產資料價格反應滯后, 農產品價格上漲帶來的收益可能大多被農業生產資料價格上漲所抵消。由于受通貨膨脹的影響, 此參數可以參考歷年CPI。國家統計局發布CPI數據分食品類及非食品類, 部分城市列出了鮮果、蔬菜等明細價格漲跌幅度。
4. 收益期。
農村土地承包有一定的期限。依據承包法, 耕地、草地、林地的期限分別為30年、30-50年、30-70年, 且承包期限和起止時間要求在承包合同上明確。農村土地經營權分離于土地承包經營權, 經營權期限不得超出承包期的剩余期限。收益期一般依據承包合同期限及流轉約定期限來確定。值得注意的是, 對于多年生的果樹, 需要確定果樹的生命周期以及價值時點處在生命周期的哪一個階段, 對于生命周期短于流轉年限的果樹品種, 不可直接采用剩余流轉年限進行測算, 需要考慮重新栽種到初產期、盛果期的時間。
四、土地經營權價值評估案例分析
(一) 評估對象狀況
陜西省咸陽市禮泉縣某村民于2015年6月6日通過農地合法流轉的方式獲得了A地塊土地經營權, 并取得《農村土地流轉經營權證》。為緩解擴大種植規模帶來的資金緊張問題, 該村民擬利用取得的《農村土地流轉經營權證》進行抵押貸款。現要對該果園經營權價值進行評估, 為抵押貸款提供參考。
A地塊地形平坦, 面積6.667公頃, 土地利用類型為果園, 地上種植蘋果。果樹已栽種5年, 生長良好, 已達到盛果期。根據《農村土地流轉經營權證》, 經營期15年, 始于2015年6月6日, 止于2030年6月5日。估價基準日2016年6月6日。
(二) 土地經營權價值測算
1. 年純收益的確定。
———年總收益。根據歷年實際產量數據, 參考當地農業部門發布的相關統計數據, 平均大小年之后估算年均產量45000公斤/公頃。近三年平均出售價格3元/kg, 即年收入135000元/公頃。據現場查勘, 果園無其他副產品收入。由于果園處于盛果期, 經營期內產量穩定, 不存在結果后期產量下降情況。
———年總費用。根據國家發展和改革委員會價格司主編的《全國農產品成本收益資料匯編》 (2016) , 蘋果種植成本可歸類為物質與服務費用、人工成本、土地成本。其中, 物質與服務費用由直接費用和間接費用組成, 直接費用包括化肥農藥等農資費用和使用機械采用技術以及相關的租賃維護費等, 間接費用包括固定資產折舊和銷售費等其他間接投入;人工成本包含家庭用工折價、雇工費用;土地成本主要為流轉土地費用。根據調查類似果園投入費用, 以及參考《全國農產品成本收益資料匯編》 (2010-2016) , 年物質與服務費用取57000元/公頃, 人工成本取37500元/公頃。土地成本根據委托方提供的合同及周邊市場, 按4500元/公頃計算。匯總可知年總費用為99000元/公頃。
———客觀利潤。一般農業客觀利潤率在6%-10%之間。根據調查可知, 蘋果由于病蟲害較少, 市場需求較穩定, 客觀利潤率取10%。即年客觀利潤為13500元/公頃。
———年純收益。年純收益=年總收益-年總費用-客觀利潤=135000-99000-13500=22500元/公頃。
2. 還原率的確定。
采用“安全利率+風險調整值”方法測算。安全利率取一年期定期存款利率, 即1.5%。本案例估價對象上種植蘋果樹, 屬多年生經濟作物, 不確定性風險較大, 風險調整值取9.5%。因此, 本次土地還原率為11%。
3. 凈收益增長率的確定。
禮泉縣是有名的“蘋果之鄉”。隨著禮泉縣蘋果產業鏈的不斷完善, 以及農村電子商務的迅速發展, 禮泉蘋果品牌知名度呈不斷提升態勢, 蘋果種植經營凈收益預期將按一定比率遞增。根據《全國農產品成本收益資料匯編》及《農業生產資料價格與農產品生產價格之間的關系研究》中相關數據統計, 參考咸陽市近年CPI漲幅, 本次確定凈收益增長率為2%。
4. 收益期的確定。
根據委托方提供的《農村土地流轉經營權證》, 經營期15年。從估價基準日起算, 剩余果園經營年限為14年。蘋果秋季成熟, 采摘出售即獲得收入, 果樹已進入盛果期且持續時間長, 故收益年限取值14年。
5. 土地經營權價值測算。
將上述各項數據代入收益法公式, 測算出A地塊土地經營權單價為173475元/公頃, 總價約為1156500元。
五、結論與建議
在推進農村土地改革的進程中, 隨著農村土地“三權分置”的施行, 建立健全農村土地流轉市場離不開農村土地經營權價值評估。本文研究界定“三權分置”下農村土地經營權價值內涵, 探討經營權價值評估方法選用及參數確定, 并結合案例進行價值評估測算。農村土地經營權在性質上屬于不負載任何社會保障功能的用益物權, 其價值內涵界定為經營土地的未來經濟價值之和, 適宜采用收益還原法估價。該方法在當前我國農村土地經營權價值評估中具有數據可獲得性及交易雙方可接受性的優勢。土地經營權價值評估中的收益、費用、還原率、收益期等關鍵參數的求取需考慮農用地及農業生產的特殊性。
為科學高效評估農村土地經營權價值, 有必要進一步探索構建農村土地評估配套機制, 為完善和規范農村土地流轉市場提供服務。
1.應加快制定土地經營權價值評估指南。參考城鎮土地估價規程及農用地估價規程, 針對出租、抵押、入股等流轉方式及評估目的, 確立評估原則、評估方法及其適用條件、評估技術要點等, 規范開展經營權價值評估工作。
2.有序開展農地基準地價評估等基礎工作。根據各地實際, 有計劃推進農地基準地價評估、標準田塊檔案建立、農地單位分值價格構建等前期技術性工作, 搭建農村土地經營權價值信息發布統一平臺, 為市場比較法、基準地價修正法、標準田法、評分估價法等方法應用提供充分的條件。
3.加強評估人員專業培訓。農村土地經營權價值評估相比于常規的房地產、土地評估, 其牽涉學科不僅包括經濟學、法學、建筑工程學, 還包括農業學、植物學等, 要求評估人員具備更加廣泛的專業知識、加強評估人員專業培訓。
中國鄉村發現網轉自：價格理論與實踐2017年07期
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