宅基地改革并非一蹴而就，在改革過程要做好預案，防止出現改革初期造成混亂和不利影響?？梢钥紤]設置專門的土地基層出讓金管理部門和監督部門，設指導價格，防止宅基地被炒作。
2018年2月4日，《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》 作為“中央一號文件”正式對外公布。根據文件部署，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋使用權。筆者認為，進一步放開宅基地政策是促進我國經濟社會改革的重大決策。這次改革勢必帶來深遠影響，一個新的難得的改革紅利機遇期將隨之到來。
由于宅基地關系到住有所居，關系到廣大農民的切身利益與獲得感，因而此次宅基地“三權分置”獲得了各界廣泛關注。2018年中國迎來改革開放40周年,此前我們先后經歷土地聯產承包責任制、城鎮住房制度改革以及加入WTO三次大的改革紅利機遇期。此次宅基地的“三權分置”改革將使中國面臨又一個10年一次的改革紅利機遇。
1、宅基地三權分置政策可能激發出下一個十年一遇的改革紅利
觀察我國改革開放以來的經濟社會發展歷程，可以發現我國每隔十幾年便有一項重大的政策創新，釋放巨大的政策紅利。截至目前為止的三大創新分別是：1978年十一屆三中全會后農村家庭聯產承包責任制的建立，解放了農村生產力，實現從短缺經濟到富裕經濟的轉變；1994年的城鎮住房制度改革（簡稱“房改”），將城鎮住房商品化、貨幣化帶動了隨后幾十年房地產市場的繁榮；2001年加入世界貿易組織（WTO），讓整個中國與世界市場緊密聯系起來，從而實現了中國由富變強成長為世界第二大經濟體的奇跡發展。那么此次宅基地的改革不但可以實現農村閑置宅基地的集約利用，促進新型城鎮化建設，推動城鄉雙向流動，還將有助于農村留守兒童留守老人等一系列社會問題的解決并有望成為我國未來十年經濟發展的新動力從而釋放出巨大的改革紅利。
2、放開農村宅基地流轉限制，可以讓生活在城市的農民工尤其是80后和90后已經“城市化”的農民工享受土地流轉增值的收益，為他們融入城市奠定基礎
當前我國城市常駐人口與戶籍人口還存在巨大的數差。據統計2017年北京市常駐人口為2170萬，其中外來人口822萬。上海常駐人口2418萬其中有981萬外來人口。改革前沿的深圳市1252萬人口中有近848萬為外來非戶籍人口。而這些外來人口中大多來自農村，其中80后90后一代有很大比例是隨著父母在城市里長大，已經適應了城市生活無法再回到農村了。宅基地的改革讓農村人與城里人一樣獲得宅基地的使用權、處置權，獲得土地流轉升值的財產價值不但可以提供給一部分人購房的初始資金，同時也可以借此消化城市的大量房地產庫存盤活房地產市場。
3、放開農村宅基地流轉可以極大地促進內需，解決留守老人和兒童問題
近年來，我國經濟面臨較大下行壓力。2017年末，我國有8.13億城鎮人口，城鎮化率為58.52%。這與發達經濟體80%的城鎮化率相比還有很大的提升空間。假設有1億農村人口變為城鎮人口，則有望再釋放1/4人口的消費能力，刺激經濟增長。同時，根據統計，2017年，我國在義務教育階段有2300萬左右的留守兒童。此外廣大的農村還有億計的留守老人。這都是中國社會面臨的巨大問題。放開農村宅基地流轉，推動農村人口落戶城鎮，享受城鎮教育、醫療服務，則可以有效解決我國農村留守老人和兒童問題。
當然宅基地改革也并非一蹴而就，在改革過程也許要做好預案，防止出現改革初期造成混亂和不利影響。我認為可以考慮設置專門的土地基層出讓金管理部門和監督部門，設指導價格，防止宅基地被炒作。具體可以采用以下措施：
?。ㄒ唬?保持土地集體所有制不變，賦予集體所有土地與國有土地同等的上市流通權限
現在的宅基地是無償使用、劃撥，類似于上世紀90年代前的城鎮住房由單位和國家提供的形式。土地是供給有限商品，無法持續地為農村人口分配宅基地，應當讓擁有宅基地的農村人口承擔土地使用權成本。
將來的農村宅基地市場化，可以先過渡到由集體、個人共同承擔住房成本（這種情況下，宅基地流轉獲得的收益兩者共同持有），到最后發展為類似當前較為成熟的城鎮住房制度，即規定農村宅基地土地仍為集體所有，但使用權可以按照市場供需確定價格后流轉；從集體所有制土地上市流轉，要繳納一定的土地出讓金后，才能擁有使用權。
可以參照物權法對城鎮住房用地的規定，規定農村土地所有制同樣具有70年產權，與城鎮住房同等待遇。以此允許城鎮資本購買宅基地；取消之前對集體所有制土地只能賣給農村。
?。ǘ?設置專門的土地基層出讓金管理部門和監督部門
土地出讓金作為農村集體所有，可以由農村集體經濟組織/村民委員會，或鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。但是宅基地放開后，集體土地收入會極具增加，需要設置專門的出讓金管理部門，讓專業資金管理人才來管理。由于集體所有制的特殊性，政府部門不宜直接參與，而可以派出專業人才幫扶，和作為監督機構保障資金安全。
?。ㄈ?設置指導價格、成立宅基地土地管理部門
農村宅基地與糧食安全息息相關，完全按照市場規則，一旦市場失靈，偏離正常價格，導致農村勞動力迅速流失，將直接影響短期內的糧食產量。需要設置制度，如短期內，可以設置宅基地價格指導價，先轉移一部分已經在城市生活、定居，但沒有城市固定住房或戶籍的農村人口進城；長期內，可以盡快提高農業規模化發展，將農業從業人員收入先提高上來，讓農業與城鎮其他產業同樣具有高利潤率和吸引力。
根據《城鄉規劃法》的規定，我國不少村莊的土地規劃并未納入政府指導體系，也就是很多村莊的土地規劃并不受硬性約束，可有可無。建議修改《城鄉規劃法》，將全國村莊土地統一規劃。建議成立專門的政府部門，管理宅基地，研究宅基地的集約使用政策。
作者王輝耀系全球化智庫（CCG）主任
中國鄉村發現網轉自：中改研究 微信公眾號
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