2018年1月2日，國務(wù)院頒發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（中央一號文件）中指出：“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。”2018年3月5日，李克強(qiáng)總理在第十三屆全國人民代表大會第一次會議上所作的政府工作報(bào)告再一次重申：“全面深化農(nóng)村改革。落實(shí)第二輪土地承包到期后再延長30年的政策。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革。”這是黨中央和國務(wù)院在繼承包地“三權(quán)分置”之后作出的又一個重大的集體土地權(quán)利改革的決策，為今后集體宅基地的改革指明了方向。然而宅基地“三權(quán)分置”的必要性究竟何在？其實(shí)行后的效果如何？是否會被以農(nóng)民為核心的社會各界普遍接受并真正發(fā)揮其預(yù)設(shè)的作用？宅基地“三權(quán)分置”的內(nèi)涵何在？“三權(quán)分置”的第三個權(quán)利的性質(zhì)如何界定？分置出來的權(quán)利的具體內(nèi)容和效力應(yīng)當(dāng)如何構(gòu)建？“三權(quán)分置”對于原來的集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)有何影響？是否需要對其進(jìn)行重構(gòu)?特別是在民法典分則編編纂的過程中，又該如何對其進(jìn)行體系化的安排而將其納入到民法典分則編中？在正式推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”之前，上述諸多問題均須進(jìn)一步深入研究。本文致力于對這些問題進(jìn)行初步探討，并期待引起社會各界的廣泛關(guān)注和深入研究。
一、宅基地“三權(quán)分置”的制度背景與價值取向
在現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)過長期發(fā)展和適用已經(jīng)深入人心，為社會各界普遍接受的情況下，為什么要再行提出“三權(quán)分置”制度的改革？“三權(quán)分置”具體制度如何構(gòu)建？這些問題的回答都有賴于“三權(quán)分置”的制度所欲實(shí)現(xiàn)的價值。
黨中央和國務(wù)院繼農(nóng)地實(shí)現(xiàn)“三權(quán)分置”之后又提出宅基地“三權(quán)分置”的土地產(chǎn)權(quán)改革方向，其根本目的在于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的市場化，既包括農(nóng)業(yè)用地，也包括建設(shè)用地。目前農(nóng)村的建設(shè)用地主要是用于農(nóng)民自己建設(shè)住房的宅基地，還有一部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身建設(shè)公益設(shè)施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)用地。實(shí)現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)，要求所有的資源要素都能夠進(jìn)入市場，由市場通過價格機(jī)制予以最優(yōu)化配置，這正是我國自1982年改革開放以來經(jīng)濟(jì)能夠得以迅猛發(fā)展的主要原因。改革開放的本質(zhì)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域是實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)。然而，到目前為止，我國土地由于實(shí)行社會主義公有制，即國家所有和集體所有兩種方式。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地則屬于集體所有。無論是國家所有的土地還是集體所有的土地，其所有權(quán)都是不能轉(zhuǎn)讓的，屬于法律上的專屬財(cái)產(chǎn)。國有土地的所有權(quán)雖然不能轉(zhuǎn)讓，但可以通過出讓的方式出讓給市場主體，而且以出讓的方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)是可以自由轉(zhuǎn)讓的。因此國有土地基本上實(shí)現(xiàn)了市場化。集體所有的土地則不然，其宅基地使用權(quán)只能由本集體組織成員取得，宅基地使用權(quán)原則上也是不能轉(zhuǎn)讓的。近年來對于宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓合同是否有效，學(xué)說上也存在爭議，有不同的觀點(diǎn)。多數(shù)學(xué)者均認(rèn)為宅基地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓的合同應(yīng)當(dāng)是無效的。有學(xué)者在對現(xiàn)有法律進(jìn)行研究后指出，“一方面，現(xiàn)行國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地使用權(quán)，若法院認(rèn)定買賣合同有效，必然會使判決結(jié)果與國家政策相抵觸，導(dǎo)致國家政策被削弱乃至變相廢止，使得法院判決失去‘政治正確性’，明顯不妥。另一方面，目前不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民購買宅基地使用權(quán)辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，法院即便認(rèn)定買賣合同有效，也無法使城鎮(zhèn)居民取得宅基地使用權(quán)。 因此，從務(wù)實(shí)的角度來看， 法院最為現(xiàn)實(shí)的選擇是認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買宅基地使用權(quán)的合同無效，以便與現(xiàn)行的國家政策和不動產(chǎn)登記制度保持一致。”[1]由于宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，在宅基地之上的農(nóng)民自己合法建造的房屋的所有權(quán)也就不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房屋之所以不允許轉(zhuǎn)讓，是基于我國在立法上一向采取的“房地一體原則”。即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，地上的建筑物所有權(quán)也一同轉(zhuǎn)讓；地上建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其所占用部分的土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓。作為土地使用權(quán)的宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，其上的房屋也就無法轉(zhuǎn)讓。然而，宅基地連同其上的房屋是農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)之一，是農(nóng)民進(jìn)行融資和投資的最重要的手段，法律不允許其轉(zhuǎn)讓則使農(nóng)民喪失了融資和投資的主要基礎(chǔ)之一，不但嚴(yán)重地限制了農(nóng)民自身利益，也限制了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的騰飛與發(fā)展。另一方面，由于宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，這些資源就被限制在農(nóng)民手中而不能很好地開發(fā)利用，無法充分發(fā)揮其真正的價值，甚至很多農(nóng)民早已移居到城市生活，這些宅基地和其上的房產(chǎn)已經(jīng)被閑置，造成社會資源的巨大浪費(fèi)，嚴(yán)重制約了我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。宅基地“三權(quán)分置”的目的就是要破解這個矛盾。宅基地“三權(quán)分置”改革的背景與承包地改革的背景既相似又不同。一方面，宅基地使用權(quán)基本禁止轉(zhuǎn)讓，更不能抵押融資，宅基地權(quán)利人除了自己占有使用之外，基本處于有“權(quán)”無“利”狀態(tài)，大量合法取得的宅基地處于閑置或低效使用狀態(tài)。另一方面，巨大的市場需求、宅基地?zé)o償無期限取得、建設(shè)用地指標(biāo)限制以及長期以來管理跟不上，致使宅基地面積超標(biāo)、一戶多宅、違法建設(shè)及違法流轉(zhuǎn)比較普遍，造成或潛藏了很多社會矛盾和風(fēng)險。面對多年來形成的違法違章問題，一律拆除并不現(xiàn)實(shí)，可行的辦法就是根據(jù)違法情況分別處理后，通過有償流轉(zhuǎn)等途徑逐步消化矛盾、化解風(fēng)險。因此，宅基地“三權(quán)分置”的根本目的是在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，放活使用權(quán)，打通宅基地“出口”。[2]
將集體土地推向市場化，最為徹底的方法就是改革現(xiàn)行法律，允許所有權(quán)自身交易，正如其他財(cái)產(chǎn)所有權(quán)一樣。但是，這樣的做法勢必導(dǎo)致土地所有權(quán)的私有化，最終集中到少數(shù)人手中，這與我國《憲法》規(guī)定的社會主義公有制是相違背的，在我國社會主義制度下是完全行不通的。第二種最為簡單的方式是直接允許宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，就如同國有建設(shè)用地使用權(quán)一樣。以重慶為代表的不少地方正在對宅基地使用權(quán)的流通轉(zhuǎn)讓進(jìn)行試點(diǎn)，很多學(xué)者贊同通過立法直接允許宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓。[3]但是這樣的做法，很難為社會各界所接受。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常不平衡，很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、教育水平較低，社會保障機(jī)制還不夠健全的情形下，若允許宅基地自由流轉(zhuǎn)，很多農(nóng)民為了解決一時經(jīng)濟(jì)上的需求而將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，將會變得無家可歸，這必然會引起社會的動蕩。換言之，宅基地使用權(quán)正是通過其無償取得、不得轉(zhuǎn)讓、無期限等制度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)對農(nóng)民的生存保障機(jī)制，如果允許其自由流轉(zhuǎn)，這方面的功能將無法維持。因此，在其他替代性制度完善之前，還不能徹底允許宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓，“三權(quán)分置”就成為目前最為可行的制度選擇，即在不得轉(zhuǎn)讓集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)之外再行創(chuàng)設(shè)第三項(xiàng)權(quán)利，而該第三項(xiàng)權(quán)利是可以自由轉(zhuǎn)讓的，借此來實(shí)現(xiàn)集體宅基地的市場化。此外，在集體農(nóng)業(yè)用地實(shí)現(xiàn)了“三權(quán)分置”之后，宅基地“三權(quán)分置”不但是順理成章的，也是物權(quán)法體系化的必然要求。“三權(quán)分置”還可進(jìn)一步延伸到國有土地之上，從而在整個土地上都形成三個層次的權(quán)利：土地所有權(quán)—土地使用權(quán)—土地用益物權(quán)的結(jié)構(gòu)。[4]
二、“三權(quán)”的具體含義
黨中央國務(wù)院提出的宅基地“三權(quán)分置”的三權(quán)分別是“所有權(quán)、資格權(quán)與使用權(quán)”。所有權(quán)是指《憲法》《物權(quán)法》《土地管理法》等現(xiàn)行法律中的“集體土地所有權(quán)”，其權(quán)利人仍然屬于“本集體成員集體所有”（《物權(quán)法》第5條第1款）。這一點(diǎn)無論是承包地實(shí)現(xiàn)“三權(quán)分置”，還是宅基地實(shí)現(xiàn)“三權(quán)分置”都不能改變，這是由社會主義公有制性質(zhì)所決定的。但是從土地所有權(quán)分離出來的另外兩項(xiàng)權(quán)利就有如下三種可能性。一是將原來的宅基地使用權(quán)拆分成兩項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，分別為資格權(quán)與使用權(quán)。二是取消原有的宅基地使用權(quán)，重新設(shè)計(jì)兩項(xiàng)全新的權(quán)利—資格權(quán)與使用權(quán)。三是在維持原有的“宅基地使用權(quán)”的基礎(chǔ)上，再創(chuàng)設(shè)一個新的權(quán)利。依據(jù)國務(wù)院在關(guān)于宅基地“三權(quán)分置”的文件中所使用的文字表述，很難得出最后一項(xiàng)結(jié)論，即“在原有的宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)一項(xiàng)新的權(quán)利”。因?yàn)槲募兴褂玫臋?quán)利是資格權(quán)和使用權(quán)，依據(jù)其文義，這兩項(xiàng)權(quán)利都不是原來的宅基地使用權(quán)，特別是資格權(quán)，更與原來的宅基地使用權(quán)相去甚遠(yuǎn)。盡管原來的宅基地使用權(quán)的獲得需要其權(quán)利人具有村民資格，但是該資格與宅基地使用權(quán)仍然是完全不同的，正如享有民事權(quán)利的前提是需要具備民事權(quán)利能力，然而民事權(quán)利能力與民事權(quán)利完全是兩個不同的概念一樣。那么使用權(quán)是否指宅基地使用權(quán)呢？筆者認(rèn)為，答案應(yīng)當(dāng)是否定的。因?yàn)槿绻撌褂脵?quán)即為原來的“宅基地使用權(quán)”，該使用權(quán)也同樣不能進(jìn)入市場進(jìn)行自由流通，這完全違背了實(shí)現(xiàn)宅基地“三權(quán)分置”的目標(biāo)。如果該使用權(quán)仍然是原來的宅基地使用權(quán)，可以通過修改法律允許其自由流通，提出“三權(quán)分置”的意義和價值也就不存在了。即無須再行創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利類型，直接允許原來不能轉(zhuǎn)讓的宅基地使用權(quán)得以轉(zhuǎn)讓即可，宅基地使用權(quán)如同國有建設(shè)用地使用權(quán)一樣，權(quán)利人得自由處分其權(quán)利，包括有償轉(zhuǎn)讓、無償贈與、投資入股、抵押等。這實(shí)際上已經(jīng)違背了我國法律關(guān)于宅基地等集體土地使用權(quán)不允許處分的規(guī)定。我國法律通過禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，使作為集體成員的農(nóng)民能夠永久享有宅基地使用權(quán)、農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)，其生活和生產(chǎn)最終得以保障。
既然上述兩種解釋都行不通，就必須重新探討黨中央國務(wù)院所提出的“三權(quán)分置”的根本含義。事實(shí)上，對于黨中央國務(wù)院政策方針的理解，從來都不應(yīng)該停留在簡單的詞義理解上，必須深入到該方針政策制定的背景中探尋其真正的意義，方針政策的具體落實(shí)必須有賴于法學(xué)界進(jìn)行深入細(xì)致的研究，提出科學(xué)、合理、可行的具體制度設(shè)計(jì)。那么，如何正確理解“三權(quán)分置”中的資格權(quán)和使用權(quán)？筆者認(rèn)為，有學(xué)者對中央一號文件所做的解讀是正確的：“過去宅基地制度改革從來沒有用‘三權(quán)分置’的提法，應(yīng)該說這是一號文件的重大創(chuàng)新。首先宅基地是集體所有，農(nóng)村所有土地都是集體所有，之所以提出資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，其實(shí)和承包地一樣，資格權(quán)相當(dāng)于承包權(quán)。”[5]而承包權(quán)在學(xué)者看來其實(shí)就是原來的承包經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)則是從承包權(quán)所引導(dǎo)出來的新的權(quán)利，其本身并不改變承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，正如承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立不改變所有權(quán)的性質(zhì)一樣。[6]依據(jù)同一原理，中央一號文件所提出的宅基地“三權(quán)分置”中的資格權(quán)是指現(xiàn)行法律上的“宅基地使用權(quán)”，在“三權(quán)分置”之后其本身并不需要也不應(yīng)該發(fā)生本質(zhì)上的改變，只有這樣才能維持既有的法律制度不變，才會不改變現(xiàn)有宅基地使用權(quán)人的權(quán)利和利益狀況。筆者認(rèn)為，將來在正式立法中不宜使用“資格權(quán)”這一用語，而應(yīng)仍然維持原來的“宅基地使用權(quán)”，以免發(fā)生不必要的混亂。那么建立在宅基地使用權(quán)（即資格權(quán)）之上的使用權(quán)，才是宅基地“三權(quán)分置”制度改革要創(chuàng)設(shè)的“第三項(xiàng)權(quán)利”，這一項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)是由宅基地使用權(quán)人為其他民事主體所創(chuàng)設(shè)的、具有一定期限的、可以自由轉(zhuǎn)讓（包括用來抵押擔(dān)保和出資設(shè)立公司）的對宅基地占有、使用和收益的權(quán)利。該使用權(quán)的地位相當(dāng)于農(nóng)地“三權(quán)分置”中所創(chuàng)設(shè)出來的經(jīng)營權(quán)。這樣既維持了原有集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不變，也實(shí)現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的市場化的需求。
三、“三權(quán)”的權(quán)利性質(zhì)分析
在宅基地使用權(quán)之上新創(chuàng)設(shè)的使用權(quán)的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)如何定性？由于目前宅基地“三權(quán)分置”剛剛被提出，學(xué)界尚未對其性質(zhì)進(jìn)行深入研討。基于“相同事情應(yīng)當(dāng)為相同之處理”的法律原則，筆者認(rèn)為，學(xué)界對于農(nóng)地“三權(quán)分置”的經(jīng)營權(quán)性質(zhì)討論的不同觀點(diǎn)同樣適用于宅基地使用權(quán)。關(guān)于經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，一直就有物權(quán)說與債權(quán)說之爭。 物權(quán)說又將其分為次級用益物權(quán)與平行用益物權(quán)。持物權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，將經(jīng)營權(quán)設(shè)置為物權(quán)，可以延長權(quán)利的存續(xù)期間，強(qiáng)化其在市場中的效力，更好地推進(jìn)該權(quán)利在市場中的作用。持債權(quán)說的一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)改革實(shí)踐以及文本中關(guān)于經(jīng)營權(quán)的規(guī)定，該經(jīng)營權(quán)存在種種限制，不同于物權(quán)的強(qiáng)大。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，沒有必要就其性質(zhì)進(jìn)行爭論，重點(diǎn)是對權(quán)利的內(nèi)容和效力予以構(gòu)建。筆者認(rèn)為，若不制定民法典，僅僅在特別法中進(jìn)行“三權(quán)分置”的規(guī)定，權(quán)利的性質(zhì)不一定要立刻明確或者確定，可以留給實(shí)踐不斷探索和完善。但是若要在民法典分則編中對此問題予以回應(yīng)，則必須先定性。“《民法總則》的出臺，使長久以來制約民法典進(jìn)程的兩個基本問題得到了徹底解決，即一方面采取了民商合一的立法模式，另一方面則采納了19世紀(jì)德國法律科學(xué)所發(fā)展出來的學(xué)說匯纂體系（又稱之為潘德克吞立法體例）。學(xué)說匯纂體系的基本特征有二，其一是法典被區(qū)分為總則與分則兩個基本部分；其二是分則中將財(cái)產(chǎn)權(quán)區(qū)分為債權(quán)與物權(quán)而獨(dú)立成編。”[7]在學(xué)說匯纂的民法體系中，對于一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)必須要予以定性，而且只能在既有物權(quán)和債權(quán)之中選其一（以智慧成果為客體的無體財(cái)產(chǎn)權(quán)除外）。筆者認(rèn)為，在民法典體系下，從宅基地使用權(quán)分離出來的使用權(quán)在性質(zhì)上亦應(yīng)定性為物權(quán)性權(quán)利，而非債權(quán)性權(quán)利。原因有二：首先是基于意思自治原則和契約自由原則，債權(quán)原則上得由當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)，現(xiàn)有法律并沒有禁止宅基地的出租和其他債權(quán)性利用，因此完全沒有必要通過“三權(quán)分置”的模式來實(shí)現(xiàn)此種市場化。相反，由于我國法律依然遵循“物權(quán)法定原則”，若新創(chuàng)設(shè)的權(quán)利沒有作為物權(quán)規(guī)定在民法典及其他法律中，則其不能取得物權(quán)的效力。其次，只有將其構(gòu)建成物權(quán)，才能取得對抗第三人，乃至對抗所有人和宅基地使用權(quán)人本身的效力，通過登記的方式予以公示，并配之以善意取得制度從而使其能夠在市場上自由流通，這才與黨中央國務(wù)院通過“三權(quán)分置”的方式實(shí)現(xiàn)宅基地市場化的目標(biāo)相適應(yīng)。若此項(xiàng)使用權(quán)被作為物權(quán)，其必然是用益物權(quán)，即以使用和收益為內(nèi)容的他物權(quán)。
四、引入地上權(quán)制度并構(gòu)建三層次權(quán)利體系以落實(shí)宅基地“三權(quán)分置”
在原有的“宅基地使用權(quán)”之上再行創(chuàng)設(shè)一項(xiàng)作為用益物權(quán)的使用權(quán)，該使用權(quán)的具體內(nèi)容該如何構(gòu)建，其與原來的“宅基地使用權(quán)”之間是一種什么樣的關(guān)系，這是整個“三權(quán)分置”制度構(gòu)建的核心與關(guān)鍵。在具體制度設(shè)計(jì)上，筆者認(rèn)為，可以借鑒和引進(jìn)比較法上的地上權(quán)（Erbrecht）制度。無論是功能上還是具體權(quán)利內(nèi)容和效力上，宅基地“三權(quán)分置”新分離出來的使用權(quán)都與地上權(quán)相同。引進(jìn)地上權(quán)，不僅僅用于宅基地“三權(quán)分置”，還可以將其一并適用于國有建設(shè)用地使用權(quán)。換言之，筆者認(rèn)為，我國未來民法典的物權(quán)編，在土地之上應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一個獨(dú)立的“三層次權(quán)利體系”：
在從宅基地使用權(quán)中引導(dǎo)出地上權(quán)作為用益物權(quán)之后，如何安置宅基地使用權(quán)就成為一個必須回答的問題。很多學(xué)者之所以反對“三權(quán)分置”，是基于宅基地使用權(quán)已經(jīng)屬于用益物權(quán)了，在其上再創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)就違反了自羅馬法以來就存在的“用益物權(quán)之上不得再創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)”的法律原則。在筆者看來，我國現(xiàn)行《物權(quán)法》雖然將土地使用權(quán)作為用益物權(quán)，但實(shí)際上其與傳統(tǒng)民法上的用益物權(quán)不能同日而語。我國法律上的土地使用權(quán)在功能上，并不像傳統(tǒng)民法上的用益物權(quán)是為實(shí)現(xiàn)土地資源在市場主體之間的所有與使用相分離的功能而設(shè)立的，其本質(zhì)于一定程度上實(shí)現(xiàn)土地資源在公有制基礎(chǔ)上交由私人利用的功能。換言之，土地使用權(quán)在我國發(fā)揮的是西方國家所有權(quán)所要發(fā)揮的土地資源在市場主體的首次分配的功能。可見，在功能上土地使用權(quán)完全可以與西方國家的土地所有權(quán)相匹敵。[8]故此，筆者認(rèn)為，在民法典分則編中應(yīng)將土地使用權(quán)從用益物權(quán)獨(dú)立出來，作為一個層次的權(quán)利，使其在私法中的功能相當(dāng)于所有權(quán)。經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)等新分離出來的權(quán)利以及原有的地役權(quán)才是真正的用益物權(quán)。
我國的地上權(quán)應(yīng)當(dāng)界定為：“由宅基地使用權(quán)人或者國有土地使用權(quán)人為他人設(shè)定的在一定期限內(nèi)以建造和保有建筑物為目的的排他使用土地的權(quán)利。”換言之，宅基地使用權(quán)人雖然不可以轉(zhuǎn)讓其宅基地，但是可以就其享有使用權(quán)的宅基地為他人設(shè)定地上權(quán)。地上權(quán)人享有以在土地上建筑建筑物為目的使用該土地的權(quán)利。地上權(quán)的期限由當(dāng)事人自行約定，但是不得超過法定最高期限（該期限可以設(shè)定為50年），否則會對宅基地使用權(quán)構(gòu)成過重的負(fù)擔(dān)，從而影響其權(quán)利性質(zhì)。若是針對有期限的土地使用權(quán)（如國有建設(shè)用地使用權(quán)）設(shè)立的地上權(quán)，其期限亦不得超過相應(yīng)土地使用權(quán)的剩余年限。地上權(quán)人仍然可以再行處分其地上權(quán)，即將其地上權(quán)予以轉(zhuǎn)讓、出資入股、抵押等。地上權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)也屬于得繼承的財(cái)產(chǎn)，若其權(quán)利人為自然人，其死亡后地上權(quán)未到期的，作為遺產(chǎn)由繼承人依照繼承法的規(guī)定繼承。地上權(quán)依據(jù)法律行為發(fā)生變動的，與其他物權(quán)變動一樣應(yīng)當(dāng)遵循“分離原則與抽象原則”并將登記作為其生效要件。
作者簡介:席志國，中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：行政管理改革
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