黨的十八屆三中全會以來，我國對集體土地制度改革采取的是系統(tǒng)的、全方位的頂層設計，即從確權、試點流轉，再到2020年建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，實現(xiàn)市場在城鄉(xiāng)土地資源配置中發(fā)揮決定性作用，最后達到賦予農(nóng)民同等的土地權益、破解城鄉(xiāng)二元格局、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的目的。十八屆三中全會以后，集體經(jīng)濟范疇“三塊地”（耕地、集體經(jīng)營性建設用地、非經(jīng)營性的宅基地）的改革全面提速。
由于集體土地關乎8億農(nóng)民的民生、社會穩(wěn)定、耕地紅線、生態(tài)保護等問題，制度設計又比較復雜，因此在實踐中采取了由易到難、漸進改革的路徑。
首先，“三塊地”改革試點之初就提出堅守“土地公有制性質(zhì)不能改變、耕地紅線不能突破、農(nóng)民利益不能受損”三條改革底線，遵從“封閉運行、風險可控”的原則；其次，“三塊地”改革要在城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地用途管制下進行；第三，集體土地流轉從最易環(huán)節(jié)展開，如經(jīng)營性建設用地流轉、耕地宅基地抵押；最后，耕地和宅基地流轉僅限于集體組織內(nèi)部，經(jīng)營性用地流轉要符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。
2014年底發(fā)布的《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》明確，改革圍繞三個方面開展：傳統(tǒng)的土地征收要提高補償標準、豐富補償形式；集體建設用地流轉則僅限于經(jīng)營性建設用地，并不包括非經(jīng)營性質(zhì)的宅基地；宅基地與耕地一起，探索“兩權”抵押（即承包地經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押）。
目前，在“三塊地”中，集體經(jīng)營性建設用地入市開展的較快，已經(jīng)有7宗地入市。此外，集體經(jīng)營性建設用地出讓試行12%~32%的土地增值收益調(diào)節(jié)金做法，事實上也是對土地征收、增值收益分配的探索和改革。宅基地和耕地流轉也有了進展，浙江、江蘇等試點區(qū)域已有了抵押貸款發(fā)放的案例。
但是，流轉的“突破性”還顯不足，集體經(jīng)營性建設用地流轉存在法律障礙、產(chǎn)權關系比較簡單，很多集體建設用地因鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)衰落而長期荒廢。
盡管“兩權”抵押讓農(nóng)民有機會用財產(chǎn)抵押來增加農(nóng)業(yè)投入、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，但目前來看，流轉（轉包和抵押）的局限性、碎片化痕跡濃重。如流轉要征得原始承包人的同意、抵押保障限于流轉期內(nèi)的收益、抵押物處置僅限集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，不能影響抵押人的基本居住，受讓人未申請過宅基地等。因此流轉的價值大打折扣。[ZSPFSIGN]
業(yè)內(nèi)認為，由于建設用地流轉僅限于占比10%的經(jīng)營性建設用地，而占比高達70%且閑置嚴重的宅基地無法進入市場，使得其與國有土地“同價同權”還有很大距離。耕地和宅基地流轉僅限于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，無法實現(xiàn)土地的資產(chǎn)價值和資本功能，農(nóng)民財產(chǎn)性、資產(chǎn)性收入無法獲得，也不能促進農(nóng)業(yè)的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化。由此，改革陷入技術性修補和邊緣上行走的境地。
筆者認為，之所以試點改革效果低于預期，根源在于目前土地流轉市場的大環(huán)境還不能確保農(nóng)民對于土地的根本權益。由于宅基地、耕地長期無償分配的福利化特征，多占、亂占時有發(fā)生，產(chǎn)權關系混亂、產(chǎn)權確認缺失。特別是在城市化大潮中，農(nóng)民對自身利益和土地權屬的保障相對脆弱。單純放大流轉范圍，同時又無法避免違法占地，這將大面積損害農(nóng)民權益。
另外，在債務壓頂、稅收放緩和仍舊存在GDP政績觀的情況下，目前地方政府經(jīng)營土地的內(nèi)在激勵還存在，若沒有設計好完備的機制和制度，集體土地貿(mào)然入市的負面效應不容小覷。
因此，筆者建議，要盡快完成土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權、農(nóng)房所有權的確權登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊、宅基地塊面積不準、“四至不清”等問題，并納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺，這是集體土地市場化的第一步。
同時實施“地票制”，即農(nóng)民宅基地還耕后，集體建設用地指標變?yōu)橘Y本，農(nóng)民工可攜帶入城投資創(chuàng)業(yè)，這是符合規(guī)劃和用途管制條件下，最可行、也最能體現(xiàn)資產(chǎn)屬性的土地流轉模式。另外，要加大已批未建閑置土地利用率，加速推進地方政府土地財政向新型城鎮(zhèn)化過程中的稅收財政轉型。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉自：每日經(jīng)濟新聞
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