一場與土地有關的改革將影響所有人。“我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。”日前，國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上的表態引來許多關注。姜大明還表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。無論是對農村還是房地產市場而言，“三權分置”改革所撬動的紅利和機會遠超土地本身。
農村進城落戶人員老家的宅基地怎么處置？按照最新的政策規定，其可以在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地。此前，國土資源部、國家發展改革委、公安部、人力資源社會保障部、住房和城鄉建設部聯合出臺《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》，明確要求提高農村土地利用效率。結合農村宅基地制度改革試點的要求，允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地，鼓勵農村土地經營權規范有序流轉。
目前，全國農民工總量已逾2.7億人，其中外出農民工1.66億人，外出務工農民仍以每年600萬左右遞增。很多進城農民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流轉造成的困擾，成為他們心中揮之不去的“另類鄉愁”。一方面，目前中國市場化、城市化進程加快，大量農民進城務工并落戶城鎮，在農村的住房只能閑置，從而形成了大量的“空心村”“空心房”，造成嚴重的農村宅基地閑置和浪費；另一方面，目前的法律法規對宅基地使用權的流轉有諸多限制，比如《土地管理法》就禁止城鎮居民在農村購買住房。許多業內人士認為，這些限制導致農民無法獲得合法的土地收益，拉大了城鄉收入差距，同時不利于土地資源的優化配置。
中國現行土地制度是一個整體，從憲法有關城鄉土地所有制的規定，到土地管理法禁止使用國有土地以外的土地從事房地產開發，再到國務院嚴禁小產權房合法交易，從上到下形成了一個邏輯一致的法律法規體系，土地制度改革可以說牽一發而動全身。一方面，隨著新型城鎮化的大力推進，越來越多的農村人口進入城市務工、定居，農村出現了大量的閑置宅基地，不少村中老宅荒廢，土地浪費嚴重；另一方面，加快推動宅基地有效流轉，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，既讓閑置宅基地發揮其應有作用，又可增加農民財產性收入。宅基地的改革問題可以說是農村改革的核心問題，土地和住宅是當前農民生活中最為重要的資產組成部分，解決好宅基地相關的產權問題，不僅是對農民權益的保護，也有利于城鎮化的推進和土地的規模化管理。
農村宅基地涉及農民切身利益，也關系農村社會穩定和經濟發展全局，歷來是黨和國家關注的重點。“十三五”規劃指出，要“維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，并支持引導依法自愿有償轉讓”、“激活農村要素資源，增加農民財產性收入”。農村宅基地有償轉讓頗有些“終點又回到起點”的意味。自1962年初至1999年間，農村宅基地歸集體所有和農民房屋可自由買賣政策逐步建立完善并趨于定型，而后沿襲至今。數十年來，農村宅基地歸集體所有，農民個人僅享有宅基地的使用權，宅基地不準出賣和出租；宅基地上的房屋可以自由買賣，農民住房由房地合一的所有者主體轉變為所有者主體相分離。一邊是農民房屋永遠歸農民所有，并且有買賣或者租賃房屋的權利；另一邊卻強調宅基地一律不準出租和買賣，出現“房地分離”格局。在國家鼓勵和推進農村土地自由流轉的今天，宅基地與房產所有權“兩張皮”無疑成為亟需跨越的障礙。
在經濟發展新常態的背景下，推進新型城鎮化被視為中國經濟的幾大抓手之一，而宅基地的改革又是新型城鎮化的一個核心命題。目前，我國對農村宅基地使用權采取的是有限制流轉的做法，即在本集體經濟組織成員內部流轉，并嚴格禁止農村居民的住宅和宅基地在城鄉居民之間流轉。根據我國《物權法》和《擔保法》的規定，宅基地使用權不得用于抵押。根據“房地合一”“地隨房走”原則，宅基地上建造的房屋也不能用于抵押。一方面，隨著城鎮化的推進，宅基地閑置確實存在；宅基地隱形交易較多，賣給城市居民的交易時有發生；為了解決農民融資困難，有些地方在進行農宅抵押試點。目前，盡管各地宅基地流轉的做法不一，但都面臨一個共性的問題，即缺乏上位法的支持。因此，應盡快修改、出臺相關的宅基地法規政策，把宅基地流轉問題納入法制化、規范化的軌道；另一方面，宅基地可以有償退出或者轉讓，能夠讓進城農民免去后顧之憂，也讓大量閑置宅基地獲得“解放”，還給農村新一輪發展拓展了土地資源調整空間，可謂一石三鳥之舉。要把好事辦好，務必兼顧各方利益，尤其是要因地制宜制定合理補償標準，保證轉讓宅基地農民利益不受損，實現買、賣與村集體多方共贏。
中國鄉村發現網轉自：中華工商時報 2018-01-31（第03版）
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