——福建晉江農村土地制度改革試點調查
整齊的花園別墅、帶電梯的高層公寓，花草相間的綠地公園、設施齊備的健身廣場、拎包入住的養(yǎng)老院，可以兩車并行的道路……這是城市的一角嗎？不，這里是福建省晉江市磁灶鎮(zhèn)大埔村。
2015年，全國農村宅基地制度改革啟動，晉江是福建省唯一的試點縣。 2016年底，晉江又被賦予“農村土地征收”和“農村集體經營性建設用地入市”兩項改革試點任務。晉江市委書記、改革領導小組組長劉文儒表示，在城鎮(zhèn)化進程不斷加快、城市與農村統(tǒng)籌發(fā)展的今天，農村“三塊地”改革將為鄉(xiāng)村振興注入新活力。
在改革的推動下，農村土地這塊沉睡已久的資產，在全國新型城鎮(zhèn)化試點的晉江，是如何被激活的？
一樣的土地，不一樣的面貌
20年前，在外面做生意多年、身家過億的吳金程應村民之呼回村擔任村支書、村主任。當時，大埔是個大村，擁有1200多戶、超過5000名村民，區(qū)位優(yōu)勢相當不錯，有實力的人家經商致富還蓋了小樓。但是面貌臟亂差，全村有新房，沒有新村，要路沒路、要配套沒配套，旱廁滿街、污水橫流；富裕的一戶蓋多宅、貧困的幾戶擠一宅。
改變這一切的突破口在哪兒？吳金程他們選擇了新村建設。請?zhí)旖蚴幸?guī)劃設計院作了統(tǒng)一規(guī)劃，一場長達15年的舊村改造分為5期，逐年展開。住宅方面，百余座獨棟或聯(lián)體的別墅、10余幢18層的單元樓；配套方面，小學、幼兒園、養(yǎng)老院、健身花園；基礎方面，道路、公廁、電線下地、污水管網、燃氣、網絡、停車位、店鋪……就像是被施了魔法，大埔村逐漸從里到外煥然一新。
當然沒有什么魔法，秘密就在于土地，土地的關鍵又在于錢。村委會哪來的錢改造？村民如何支付得起新建？這正是吳金程要說服全體村民的地方。
吳志明就是當初的“釘子戶”之一。“我原來的房子占地300多平方米，而且新建沒幾年。你們的別墅占地115平方米，補償才40多萬，虧死了。”這是他的算法。吳金程登門給他換了個算法：“面積是減少了，新房也沒住幾年。但咱們這么改造完，你建議的綠化、公園都有了；你最想要的停車位有了兩個；這些都是村里的投入，光電線下地一項村里就花了2000多萬。你再算算，是虧還是賺？”
吳建國是剛剛才結束的第五期的改造戶。他沒選別墅類型，選的是高層公寓類型，原因是為了兩個兒子。
晉江多年位列全國百強縣市前十名，但能達到像吳志明這樣的寬裕型農戶畢竟不是多數。為了能照顧到更多像吳建國這樣的普通型農戶，從一開始，大埔村走的就是構建多元住房保障體系之路。他們規(guī)定，凡是選擇高層公寓類型的，可按照原有宅基地面積，進行1∶2置換。吳建國看中的就是這一點，他的老宅180平方米，置換后，他自己要了一套146平方米的單元房，大兒子和小兒子各分一套146和96平方米的單元房，面積超出的部分，按每平方米1800元補差。多年來父子兩代三戶擠一宅的“心病”終于解決了，才花了8萬多元。
又是補貼基礎配套公益建設，又是滿足改善每戶村民住房需求，村里賺到啥了呢？
通過宅基地退出和置換機制，大埔村凈增126畝建設用地，建設了總長5公里多的道路、上千平方米的綠化面積以及村民廣場、商貿中心、幼兒園、養(yǎng)老院等一大批公共設施，為此先后榮獲“全國美麗鄉(xiāng)村創(chuàng)建試點”和“全國先進基層黨組織”。
對于晉江市國土局來說，“賺頭”更實惠。通過資產置換、貨幣補償等多種模式下的宅基地退出探索，目前全市共騰退宅基地3748畝，節(jié)地率達到37%；同時還有2.57萬戶群眾解決了住房需求。全市新型城鎮(zhèn)化建設，與農村土地制度改革的思路一致，不管凈增多少土地，都以滿足群眾公益為重，不以政府土地財政為主。在此期間，晉江歷史上最大的城市舊改項目——梅嶺組團改造時，政府土地出讓收入120億元，而投入的各種補償特別是綠化、公園、傳統(tǒng)文化保護配套則達到150億元！
劉文儒說：“地，不增用一分。住房解決、環(huán)境提升、配套完善。這就是晉江賺到的。”
一樣的土地，不一樣的資本
閩人善賈，一點沒錯。磁灶鎮(zhèn)的東山村更是如此。東山村與大埔不同，村小人少，只有1000多人，85%以瓷磚銷售為業(yè)，全村瓷磚年銷售額過億元，占地80畝、擁有300多個店面的東山村二級建材市場，規(guī)模在全省排名第二。
張金劍今年33歲，已經做了10多年生意。做商貿要占用資金，小張從父親手中接下生意后一直想不斷做大，資金成了最大障礙。為了貸款，他認識了柯子匯。小柯是晉江市農商銀行部門經理，在他眼中，整個東山村都是極為優(yōu)質的客戶。
一頭求貸，一頭盼貸，兩好湊一好了。可中間又有個障礙，沒有合規(guī)抵押物。2016年底，晉江農商行與國土局合作，推出了“農房貸”，農民住房財產權成為有效抵押。
憑借瓷磚產業(yè)，10多年下來，東山人富民安。新村建起28棟別墅、220多座三層商住樓，還有100多套外來工公寓。既有成熟穩(wěn)定的產業(yè)，又有國土部門統(tǒng)一確權的證件，“農房貸”對東山村批量授信，而非單獨抵押，利率降低，更方便的是不用擔保了。
依靠“農房貸”的支持，張金劍的經營規(guī)模超過父輩，去年新增加了海外訂單。來自菲律賓、南非等地的訂單量，占到總銷售額的約10%。
“不只是貸款額度從原先的40%提高到60%，過去的農房評估環(huán)節(jié)，現(xiàn)在也不用了。單這一項，就能為群眾每筆貸款省去資金成本2000元。”國土局副局長陳英俊說。
至2017年底，東山村已發(fā)放“農房貸”23筆、1200多萬元。受益的不僅僅只有東山，全市共發(fā)放農房抵押貸款12.5億元，10家金融機構參與。
據統(tǒng)計，有了東山村的模式，再加上農村電商配套，全市至今培育出6個“淘寶村”，2萬農戶拓寬了增收渠道。
眼下，晉江進一步探索推動宅基地從村內到全市范圍內跨村流轉。“這樣的話，能讓農民住房的資產屬性更加明顯。”柯子匯充滿期待。
一樣的土地，不一樣的操作
推動多元化住房保障、個人資產變資本，“農村地改”能為村集體帶來哪些改變？
洪水平一直在想這個問題。
老洪是金井鎮(zhèn)圍頭村黨支部書記。圍頭村獨有的濱海、漁村等要素，是發(fā)展旅游的優(yōu)勢，可圍頭也有短板，它遠離市區(qū)，基礎硬件還不夠硬。“最起碼得先建個星級大酒店。”老洪念頭一起，呼應便來。圍頭村在外經商的鄉(xiāng)賢們正有回鄉(xiāng)投資的意愿，看好圍頭旅游。
真正的、最大的麻煩，也出現(xiàn)在這里。多年前，圍頭村民曾小打小鬧搞過農家樂，沒弄出大太動靜，結果店關了、房廢了、地荒了。如今，你情我愿的雙方都看中了這塊總面積3495平方米的地塊。地塊不是很大，權屬關系卻異常復雜。如果按照過去的辦法，國土部門要先收儲、再報批、再招拍掛。“程序、時間會拖很長，至少一二年。”陳英俊說。
“我們不是為了賣地，而是為了引進一家企業(yè)，能夠真正按照我們的設想投資發(fā)展旅游產業(yè)，而且土地所有權依舊能夠歸集體所有。如果這家企業(yè)不真心投資，我們也能再去找別人合作。”洪水平說。
既要以土地招商，又不出讓土地所有權，有這樣的好事？
有！這就是晉江的集體經營性建設用地入市改革探索。首先，入市的主體必須是村集體經濟組織，或村集體授權的股份合作社；其次，無需再走收儲、上報的路子，只需要最終由晉江市政府批準即可。晉江規(guī)定，不管最后這塊地是商業(yè)用地還是工業(yè)用地，出讓后的收益70%—85%都返還給入市者。
2018年2月，圍頭村這塊3495平方米的土地迎來新的開發(fā)者。晉江市恒禾海景酒店有限公司以260萬元如愿拿地，圍頭村村集體獲得了182萬元收益。全村4000村民為此投票，同意率達到98%。同時，根據改革政策，還可以為地塊競得人抵押融資。
產權不是國有出讓性質的，投資者為什么愿意接手呢？
開發(fā)者表示：“我們就是實實在在來投資發(fā)展的，而不是為了炒地皮。村里的想法和我們一致，時間又能省出這么多，很值得。另外，這種地的基準地價，是按照國有建設用地基準的90%來確定的，很實惠。”
有了這第一宗商服用途的集體經營性建設用地入市成功經驗，晉江市在全市范圍內摸了類似情況的家底。劉文儒表示：“目前約有5100畝的土地存量，用好這些存量，既是城市新的發(fā)展空間，也是群眾獲益的新增長點。”
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網轉自：《人民日報》2018-05-07
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