2018年的中央1號文件提出探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。圍繞宅基地用益物權的占有、使用、收益的不同權益種類，各地開展了一些實踐探索。基于空閑農房及宅基地盤活利用的實踐，對宅基地多元利用的模式進行分析，很有必要。
空閑農房及宅基地多元利用的主要模式
農房活化模式。主要對權屬合法無爭議的存量宅基地及功能正常的地上房屋，在不改變宅基地用途前提下，采取自營、出租、抵押等多種形式活化，拓展宅基地除居住以外的生產、經營、融資等功能。常見的方式有：一是以自營方式將自家空余農房用來從事小型商業零售、農家樂、民宿、電子商務等經營活動；二是引入市場機制，對閑置宅基地和房屋進行出租。
宅基地綜合整治模式。主要是在鄉村規劃引導下，結合城鄉建設用地增減掛鉤、土地綜合整治、建設用地減量化、郊野公園建設等項目實施，實現區域內土地用途、規模、空間的重新優化布局，并通過宅基地退出復墾、土地發展權轉移、用途轉換等方式，實現宅基地功能的再利用和活化。常見的方式有：一是有償退出，騰出的宅基地指標支持城鎮發展；二是指標平移，將整治騰退的宅基地指標留在村集體，由村集體用于集中發展休閑農業和鄉村旅游等新產業新業態，或支持村公共基礎設施建設；三是指標置換，采取宅基地退出置換安置房、安置產業用房等資產方式，盤整零散宅基地同時實現農民資產增值。四是土地流轉，通過規劃將土地用途由宅基地調整成為工業、商服用地。
零星宅基地轉型模式。主要是對村莊內零星退出的宅基地，調整為村莊公共設施和公共建筑用地等，用以完善農村的公共服務配套，增加群眾的歸屬感。如安徽淮南曹庵鎮利用零星退出的宅基地改建成農耕記憶館、綜合服務中心、農家書屋等公共服務場所。
目前的主要問題
在規劃安排上，缺乏對農村地區相關的產業引導。目前多數地區村莊規劃尚未編制或編制深度不夠，農村地區的相關規劃缺少對人居環境、產業布局、土地利用、設施配置、生態保護等方面的統籌安排。
在資源配置上，缺少統籌兼顧的用地保障措施。目前通過村莊整治或宅基地整理獲得的用地指標很難支持本地農村的發展。
在用地管理上，缺少對布局優化的有效供地手段。在空閑農房及宅基地的轉型利用中，須結合新產業、新業態整體功能進行局部土地用途調整，但目前相關用地管理口徑單一，難以辦理供地。
在用途管理上，缺乏靈活的應對措施。空閑農房及宅基地的多元利用往往涉及用途形式的轉變。但目前多數地方對這種用途改變形式認識不一，相關管理思路缺乏規范。
相關建議
加強村莊規劃與相關規劃的銜接。一是開展空閑農房及宅基地情況調查，摸清數量、分布、權屬、建筑結構、面積等，建立基本信息數據庫。二是做好土地規劃與產業、社會經濟、農業農村等相關規劃銜接。三是調整完善村莊規劃，合理確定村莊數量、規模、布局和建設時序。
創新宅基地指標管理制度。一是允許提取結余指標的一定比例專門支持農村新產業、新業態發展，或返鄉下鄉人員創業創新；二是允許將村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游、養老等產業和農村三產融合發展；三是探索宅基地置換辦法。
探索集體組織收儲機制。一是圍繞空閑農房和宅基地退出探索建立“三權”轉讓機制，實現農村土地承包經營權、宅基地使用權、房屋所有權在集體經濟組織內部自愿轉讓、等價置換或流轉安置村莊規劃區外的農戶等，盤活農村宅基地與房屋資源；二是探索集體經濟組織回購空閑農房和宅基地用以發展新產業，允許布局微調，或轉換為經營性建設用地后，依照相關政策和程序入市，讓農民分享工業化和城市化紅利。
推進空閑農房和宅基地的盤活利用。一是對空閑農房和宅基地的再利用確需整體規劃改造的，應滿足規劃、建筑、消防、環保和文物保護等要求，嚴控亂拆亂建；二是適度放活宅基地和農民房屋使用權，對宅基地用途管制抓大放小，在以居住為主的大用途管制下弱化小用途管制；三是鼓勵農民利用自有住宅經營鄉村旅游或將空閑房屋和宅基地以入股、出租等方式，委托第三方統一經營，并嚴禁建設別墅大院和私人會館。
中國鄉村發現網轉自：《中國土地》 微信公眾號（原創）
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