一、農村房屋買賣糾紛案件特點
一是案情較為明確。訴訟主體一般是房屋、宅基地買賣的雙方，即出賣人和買受人；訴訟請求多是請求確認合同無效，并要求被告也即買受人返還房屋或宅基地；房屋和宅基地是一體的，處理房屋糾紛時需同時處理宅基地問題。
二是調解難度大。該類案件的標的是當事人居住的房屋，房屋作為最基本的生活資料，是農民的命脈，關系當事人的切身利益，一旦合同被確認無效、返還房屋或宅基地，有的可能導致當事人居無定所，因此，該類案件一般調解難度較大，處理不好矛盾也易激化。
三是買賣時間較長。買賣行為大多發生于同村莊鄰之間，雙方相互熟知，甚至是至親好友，因此買賣房屋或宅基地時相關手續不盡周全完善，多為口頭約定。另有案件為要求單獨返還宅基地，和要求返還房屋類似，雙方在買賣或贈與宅基地時，口頭約定，并無書面協議。事隔幾年后，因各種主客觀原因致使一方反悔，請求買賣無效、返還房屋。
四是房屋或宅基地已實際交付、使用。該類買賣的房屋、宅基地大多已按照約定履行完畢，出賣人交付了房屋，買受人交付了房款，而且大多數房屋已經過裝修、改建、翻建等添附行為，但未變更房屋產權及宅基地使用權手續，埋下糾紛隱患。宅基地的買賣或者贈與，受讓方已經在宅基上建設房屋等，無法還原。單獨處理宅基地難度較大。
二、農村房屋買賣糾紛成因
一是買賣合同不規范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內容不規范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內容出現爭議，釀成糾紛。
二是房屋升值的利益驅動，使當事人背棄誠信。近年來農村逐步試行向社區化發展，不再規劃宅基地，一方面使得農村宅基地資源趨向緊張，另一方面，實行以農村平房折換社區樓房或者以面積折換面積措施，房屋的巨大增值空間和前景，與賣房人原得的賣房款或者將社區樓房轉讓他人頂名要樓的轉讓費形成了巨大反差。另外，2013年1月31號中央下發了一號文件，要求加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，全面開展農村土地確權登記頒證工作。一些已經出賣房屋、宅基地或轉讓社區樓房名額的農村村民以及出賣了農村房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，導致該類糾紛時有發生。
三是城鎮居民購買農村房屋的政策禁止性，為當事人請求返還提供了空間和依據。受我國傳統思想的影響，很多在外上班的城鎮居民退休前后逐漸盛行在農村老家置辦房產，以便老來“葉落歸根”。由于農村宅基地的福利性質和土地資源的緊缺，國務院辦公廳及國土資源部均出臺了嚴格規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”以此來加強農村宅基地管理。這些政策規定將城鎮居民購買農村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當事人違背誠信的惡習。
三、解決問題的對策建議
一要加強立案審查和訴前調解。由于該類糾紛多發生于同村莊鄰之間，涉及土地房產不動產及村集體經濟組織成員資格等問題，村民自治組織或行政機關對問題發生的歷史原因和實際情況更加了解，由基層組織處理社會效果往往強于訴訟。因此，對于該類糾紛法院應慎重受理，或者受理后積極組織村民自治組織、行政機關、人民調解委員會進行訴前調解，盡量將矛盾解決在基層。
二要加大該類案件調解力度。房屋買賣合同糾紛具有特殊性，案件審理前要對實際情況進行實地調查、了解、取證，多調查走訪當地村民、村干部、相關行政部門及人員，詳細掌握第一手證據資料，為案件快速審理和公正裁判打好堅實基礎，避免因案情不清、證據不足而無法調判。同時，基于該類案件的特殊性，還應借力當事人同族長輩、親朋、有威望的莊鄰、村干部及有關組織等力量，最大限度地做好調解工作，避免矛盾加深和激化，力爭案結事了人和，以實現法律效果與社會效果的有機統一。
三要綜合案件實際情況。審理過程中要根據案件實際情況，對糾紛發生的成因、過程、當事人的過錯程度、房屋的居住使用情況，特別是買賣后買方對房屋的增建、翻新、裝修以及周圍同類房屋的增值情況，全面綜合考慮，將法律、政策與民風民俗相結合，實現當事人利益和法律效果的最大化。
四要加強法律宣傳。建議聯合房管部門、土地管理部門，在村民自治組織的配合下，多方式多渠道地加強《物權法》、《合同法》、《土地管理法》及有關法律、行政法規、政策的宣傳，提高群眾法律知識水平和對該類買賣行為的認知辨別能力。同時，要加強房地產管理部門對該類房屋買賣過戶交易的審查審核，嚴把法律關，防止產生矛盾隱患及不良后果，從根源上解決問題。
（作者單位：山東省莒南縣人民法院）
中國鄉村發現網轉自：中國法院網 2014-07-29
(掃一掃，更多精彩內容！)
