我國農(nóng)村宅基地的總面積約為1.7億畝, 約占集體建設(shè)用地的54%。近年來, 隨著農(nóng)民大量進城, 宅基地閑置現(xiàn)象突出。然而, 長期以來受土地管理制度制約, 農(nóng)民有宅基地使用權(quán)卻沒有處置權(quán)、擁有資產(chǎn)卻帶不來財產(chǎn)收入。
自2015年起, 包括宅基地制度改革在內(nèi)的農(nóng)村土地制度改革試點在全國31個省份的33個縣市區(qū)展開。試點3年來, 已取得階段性成效。在此基礎(chǔ)上, 今年中央一號文件提出, 探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。可以預(yù)見, 隨著改革的推進, 農(nóng)民將獲得更多財產(chǎn)權(quán)利, 鄉(xiāng)村振興也將獲得新的發(fā)展空間。而隨著農(nóng)村宅基地和農(nóng)房可流轉(zhuǎn)、可抵押、可退出等多種創(chuàng)新形式出現(xiàn), 老房子正在變成“錢袋子”。
可流轉(zhuǎn):喚醒沉睡的資產(chǎn)
湖北武漢市從去年4月開始, 鼓勵市民用租賃、合作等方式下鄉(xiāng)利用農(nóng)村空閑農(nóng)房。2017年底, 全市閑置農(nóng)房中已超過1萬套被簽約出租。在江夏區(qū)梁子湖畔, 59歲的村民范秀云說, 自家農(nóng)房簽了5年的出租合約, “每年可以獲得4萬元房租收入, 非常劃算。”
長期以來, 所有權(quán)歸村集體、村民僅擁有使用權(quán)的農(nóng)村宅基地, 除了嚴(yán)格禁止買賣轉(zhuǎn)讓外, 能否出租、流轉(zhuǎn)一直是法律政策模糊地帶。借鑒農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”辦法, 將宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”, 將使用權(quán)剝離出來, 即可在有條件情況下進行流轉(zhuǎn), 盤活資源。
晉江 (縣級市) 是福建省唯一的宅基地改革試點縣。走進磁灶鎮(zhèn)大埔村, 整齊劃一的農(nóng)民住宅小區(qū)映入眼簾。就在15年前, 這里要路沒路、要配套沒配套, 污水橫流。這一切關(guān)鍵就在于土地, 土地的關(guān)鍵又在于錢。經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃, 大埔村探索農(nóng)民宅基地有償退出、置換機制, 村民將現(xiàn)有宅基地和房屋退出, 用于置換住宅小區(qū)的新房, 不愿意置換的, 可通過宅基地有償退出機制領(lǐng)取補償款。
晉江通過“指標(biāo)置換、資產(chǎn)置換、貨幣補償、借地退出”等多種模式探索宅基地退出機制, 目前全市共騰退宅基地6345畝。
可抵押:農(nóng)房+金融=融資新渠道
湖北宜城市小河鎮(zhèn)高莊村養(yǎng)殖戶熊興林去年拿到農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)證后, 馬上找銀行抵押貸款10萬元, 用于擴建豬舍。受農(nóng)村宅基地所有權(quán)限制, 農(nóng)房一直無法成為抵押物, 通過“三權(quán)分置”, 并經(jīng)過確權(quán)發(fā)證后, 宅基地使用權(quán)可以類似農(nóng)民承包地一樣, 用于抵押融資貸款。
10多年前, 晉江就已經(jīng)開始了農(nóng)房抵押貸款的探索。晉江市國土資源局副局長陳英俊表示, 隨著早期經(jīng)濟發(fā)展、人口擴張, 一批位置好的村莊演變成“城中村”或“鎮(zhèn)中村”, 這些農(nóng)村宅基地及集體性質(zhì)建設(shè)用地, 盡管受政策限制不能自由交易, 但其潛在的價值得到了極大的提升。在此背景下, 農(nóng)民的住房財產(chǎn)權(quán)觀念不斷強化, 入市流轉(zhuǎn)的意識不斷增強。
晉江農(nóng)商銀行積極探索城鎮(zhèn)住房抵押在農(nóng)房領(lǐng)域延伸的可能。2015年, 晉江開拓出以農(nóng)村住房抵押貸款為主體的“農(nóng)房樂”產(chǎn)品, 將原本局限于農(nóng)房的抵押范圍擴大至農(nóng)房及宅基地, 并正式將宅基地的價值顯化到抵押評估價值中, 有效解決了早期農(nóng)房及宅基地價值難以分割的問題。
晉江市2015年12月成為全國農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押試點縣 (市) , 截至2018年4月末, 晉江農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款余額為9.98億元, 比試點前增加4.48億元, 居全國前列。其中, 農(nóng)房抵押貸款占比達88%。
可退出:自愿退出, 有償使用, 倡導(dǎo)“集約”
新型城鎮(zhèn)化推進過程中, 大量進城農(nóng)民不愿將戶口隨遷進城, 關(guān)鍵是遷走戶口就意味著自動放棄承包地與宅基地的承包權(quán)和資格權(quán)。隨著多地探索宅基地資源有償退出, 標(biāo)志著農(nóng)民獲得宅基地使用權(quán)的公平處置權(quán)利。
一年多前, 安徽省金寨縣白塔畈鎮(zhèn)劉沖村村民張統(tǒng)知家搬到集中安置點。他說, 新房建房成本8萬多元, 老房子享受宅基地有償退出政策, 每平方米補償70元, 共補償2萬多元, 加上房屋補償13萬多元, 如此下來不僅沒掏錢還有余錢。
與此同時, 很多地區(qū)由于管理混亂, 出現(xiàn)農(nóng)村常住人口不斷減少, 農(nóng)村宅基地面積不斷增加等亂象。一些地區(qū)在宅基地改革試點中, 紛紛探索宅基地有償使用機制, 引導(dǎo)村民集約用地。
湖北宜城市基于全市80%的宅基地超占面積現(xiàn)狀, 采取倒逼退出、獎勵補償、集體回購、增減掛鉤等多種形式, 引導(dǎo)農(nóng)民退出閑置和多余的宅基地;同時創(chuàng)新采取“政府定價、村定標(biāo)準(zhǔn)、動態(tài)調(diào)節(jié)”的辦法, 對超占部分實行“分段+調(diào)節(jié)”的階梯式繳費。
可入市:“三塊地”改革試點的創(chuàng)新探索
在晉江金井鎮(zhèn)圍頭村, 村民和投資方都看中了一個地塊, 準(zhǔn)備投資開農(nóng)家樂。地塊不大, 權(quán)屬關(guān)系卻異常復(fù)雜。按照過去的辦法, 國土部門要先收儲、再報批、再招拍掛。“時間至少一兩年。”陳英俊說。
按村集體的想法, 既要以土地招商, 又不出讓土地所有權(quán)。有這樣的好事?有!這就是晉江的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革探索。首先, 入市的主體必須是村集體經(jīng)濟組織, 或村集體授權(quán)的股份合作社;其次, 無須再走收儲、上報的路子, 只需要最終由晉江市政府批準(zhǔn)即可。
晉江規(guī)定, 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市, 與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價, 無論最后這塊地是商業(yè)用地還是工業(yè)用地, 出讓后收益的70%~85%都返還給入市者。
2018年2月, 圍頭村這塊3495平方米的土地迎來新的開發(fā)者, 圍頭村村集體獲得了182萬元收益。根據(jù)改革政策, 還可以為地塊競得人抵押融資。
“通過開展農(nóng)村土地制度改革, 晉江的土地集約利用水平得到較大提升, 農(nóng)民權(quán)益得到有效保障, 農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展迅速。”陳英俊表示。
筆者了解到, 截至2017年9月, 全國已有577宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市, 總面積1.03萬畝, 總價款約83億元。如浙江德清縣完成入市交易136宗, 農(nóng)民和農(nóng)民集體獲得收益1.55億元, 惠及農(nóng)民9.1萬余人, 為探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、增加農(nóng)民收益奠定了基礎(chǔ)。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：農(nóng)村.農(nóng)業(yè).農(nóng)民(B版)2018年09期
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