隨著我國城市化進程加快發展，農村宅基地閑置率高，浪費嚴重。而城市建設用地需求大，供需矛盾突出。各地不斷推進農村宅基地流轉實踐，其中不乏令人關注的創新模式，但這些模式并沒有孰優孰劣之分，不能簡單復制，而應因地制宜，探索適合本地發展的流轉模式。為促進農村宅基地的合理流轉，應完善宅基地流轉相關法律政策，探索農村宅基地流轉利益合理分配機制，保障農民的合法權益；解決好宅基地產權問題，加快對農村宅基地的確權頒證工作，為農民今后流轉宅基地獲得政府補貼提供憑證；為農民提供再就業的機會和提供免費的上崗培訓等，提高農民的生存和工作能力；建立農民最低生活保障、養老保險等完善的社會保障體制，解決農民的后顧之憂；發揮市場經濟的作用，構建高效的農村宅基地流轉和退出機制。
農村宅基地是廣大農民安身立命和安居樂業的根本，宅基地能否合理流轉關系著億萬農民財產權的實現，同時也關系著農村社會的穩定和統籌城鄉發展。不少學者從宅基地的流轉可行性、流轉影響因素和流轉現狀與模式進行了研究。通過對現有宅基地流轉模式的分析和優化，有利于促進該區域城鄉一體化發展和建立統一的城鄉土地流轉市場，使農民在參與宅基地流轉過程中增加其財產收入，也使閑置農村宅基地得以利用。促進城鄉統籌發展，有利于平衡多方的利益，合理的農村宅基地流轉有利于避免政府與失地農民之間的沖突，保護農民的基本權益不受侵害。同時，可供其他以農業為主的區域得以借鑒。
政府主導農村宅基地
流轉模式
自2009年以來農村宅基地流轉模式中政府主導所占比重越來越大，隨著政府對農村宅基地流轉的引導功能的加強，農村宅基地流轉趨于規范化。政府主導型農村宅基地流轉的優勢是以國家政策作為推動，以完善并保障農民權益為前提，有步驟地推進農村宅基地的流轉，比農民自主宅基地流轉的管理嚴格。
天津“宅基地換房”模式
天津市在2005年開始對周邊鄉鎮進行調研，探討“宅基地換房”模式的可行性。2006年天津市東麗和塘沽兩區獲得國土資源部門批準，借用229公頃建設用地，利用3年時間完成對東麗區的12個村和塘沽區24個村的整體搬遷。天津模式堅持以下四項原則：尊重農民自愿，可耕種土地不減少，承包責任制不變，以宅基地換房。天津模式的具體流程是農民在拆遷之前，全體先進行表決。
如果超過90%的村民同意拆遷建樓房，同時按照農民原宅基地住房的面積進行拆多少平方米還多少平方米的回遷。農民將享有社保醫保并擁有到城鎮就業的機會。這種模式中農民的參與程度高，在城市化過程中能夠得到比較高的收益。從天津華明鎮拆遷還遷試行辦法中能夠看出農民的利益得到了較好的保護。補償標準可以從貨幣補償、房屋還遷補償等方案中選取。天津市“宅基地換房”模式的創新之處一是能夠集約利用土地和資源，在新增住房和其他非農建設用地占用耕地之辯的情況下，節約集約利用資源，將節余的宅基地復墾為耕地，保持耕地總量不變，實現城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤。
重慶“地票”模式
重慶是最早對建設城鄉統一的土地交易市場進行探索的地區。其農村土地交易所主要從事“地票”交易。所謂“地票”就是指農村宅基地及其附屬設施建設用地復墾為耕地經過相關土地管理部門認收后可以用于建設的土地用地指標。重慶“地票”制度是以“城鄉建設用地增減掛鉤”政策為基礎進行的創新，這一模式是農民提出耕地復墾申請，相關部門驗收合格后將農民閑置的宅基地復墾為耕地（即地票），然后將這些土地信息錄入后向社會公開，企業在土地交易所通過競標購入“地票”后，這些“地票”可以換取建設用地指標。重慶的具體做法是閑置宅基地復墾為耕地，然后改變其用途轉變為建設用地。這種模式將不同區域的“地票”都集中起來，一起進行拍賣，拍賣后的收益按照面積分配，拍賣后售價扣除耕地復墾的成本后的85%的純收入歸原農村宅基地的擁有者所有，這樣能夠實現指標價格的統一化。一方面，盤活了農村大量閑置的宅基地，帶動了大范圍、遠距離的城鄉土地配置。據重慶市國土部門發布的信息顯示，有2/3的“地票”來源于渝東南、渝東北等偏遠地區，緩解了城市建設用地緊張的局面；另一方面，也解決了農村部分建設資金短缺的問題。
成都“聯建房”模式
2008年，成都市發布了《關于重災區農民災毀住房聯建等有關事項的通知》， 允許地震重災區的農民提供自己的宅基地使用權，“聯建”方提供建房資金進行合作建房。聯建房建好后農民和聯建方再一起進行利益分配?！奥摻ā闭呤窃阢氪ǖ卣鸷笾醒牒偷胤秸疄榱艘龑Ш凸膭钌鐣⑴c災后住房重建的重要舉措，聯建房具有公益性質。災區農民無力支付巨額資金進行房屋重建，大規模的災區建設對于政府來講資金壓力大，幾乎無法在短期內完成重建工作。只能政府介入制定政策來引導社會資本籌集重建資金。該模式的主要做法是農戶先向所在集體組織提出聯合建房的申請，申請批準后集體經濟組織會將除自住房外的土地用途轉變為集體建設用地，這樣宅基地就能夠實現使用權主體的變更。個人或機構通過為農民建造住房換取在部分宅基地上興建商業項目的權利，并享有建設用地40年的使用權限?！奥摻ā蹦Ｊ桨ǔ青l聯建、村集體聯建、統規自建等模式。聯建政策的設計使得“聯建”房區別于別的“合作建房”?！奥摻ā狈渴且环N合法性質的，將同等面積農村土地上的單一的原有宅基地使用權變成了兩種使用權（宅基地使用權和集體建設用地使用權）。這一模式市場化最明顯，成本低、風險小。
農村宅基地流轉模式
出租
出租是目前我國宅基地流轉模式中最普遍的一種模式，主要是指擁有宅基地使用權的農民在一定期限內將自己的住房轉租給他人居住，自己收取一定數額租金的行為。出租人仍然為宅基地房屋的所有權人。根據調查發現，出租行為主要集中在城鄉結合部等消費收入偏低的經濟活躍地區。隨著城市化的快速發展，作為稀缺資源的土地價格越來越高，有些城市居民由于收入偏低，在城市買不起房，只能將目光轉向這些靠近城市的郊區，擁有宅基地房屋的農民通過長期租賃等方法變相的把房屋和宅基地使用權賣給城市居民。2014年深圳市城中村違法建筑面積占到了城市建筑面積的47.57%，其中違規建設在宅基地的住宅面積占到了違法建筑面積的38.7%，達到14900萬平方米。許多農民將住房以長期租賃的形式租給城市居民居住，一次性收取租金后不再回來要房，城市居民以出租的形式長期占有宅基地使用權。
轉讓
一般是指宅基地使用權的轉讓，但這種轉讓有嚴格的控制。轉讓人與受讓人須同為本村的村民，且受讓人符合宅基地使用權分配條件，沒有宅基地和住房，且經過村（鄉）集體組織同意等。宅基地轉讓在一定程度上來講是一種“無償”行為。轉讓時要把握好轉讓的范圍、方式和路徑等。轉讓的關鍵是要在農村集體經濟組織內部進行。目前在我國廣東、浙江、安徽等地陸續開始了宅基地流轉試點。2013年廣東省政府出臺《城鎮化發展“十二五”規劃》，規定在一定范圍內允許農村宅基地轉讓，截至目前，廣東省農村宅基地流轉取得了一定的成效，不過在宅基地流轉過程中依然存在農民征地補償過低、宅基地確權復雜等問題。
入股
農民自主流轉宅基地的入股形式主要為內股外租模式，農民在宅基地流轉后，原則上是土地不作價入股，不直接參與股份合作組織的管理經營。土地股份合作組織將各農戶的宅基地整合后，統一將宅基地對外出租，最后將所得地租發放給農民。這樣可以在一定程度上解決農村宅基地大量閑置的狀況，也保障了農民權益。
幾種主要模式對比及啟示
1.從農民宅基地收益保障來看，農民自發流轉是通過市場來主導的，避免了政府通過土地征收來攫取農民的收益。但是農民自發流轉宅基地在目前大多都是屬于隱形流轉，繞過了法律，違法成本高，交易的價格低，農民在交易過程中的合法權益受不到保障。而天津“宅基地換房”和嘉興“兩分兩換”模式中，置換宅基地的農民除可以獲得住房和一定金額的補償外，政府還會為他們提供基礎的社保和就業崗位等。
2.從宅基地流轉的風險來看，宅基地自發流轉過程中，宅基地流轉沒有法律的保護，流轉合同多以口頭形式，一旦一方毀約或者不歸還宅基地，農民將一無所有，這種風險不可控。天津模式、浙江模式中政府給予置換宅基地農民的社保是以當事人活著的年限計算，而土地的收益具有永久性，這兩者可能存在利益不對等情況。這些模式是由政府主導的，政策的制定和實施由政府來施行。
3.對X市農村宅基地流轉的啟示：明晰產權是核心，加快確權頒證的步伐。以上幾個試點地區宅基地流轉模式都將明確產權作為關鍵，主要是目前我國農村的產權制度規定農村集體組織擁有宅基地所有權，農民享有宅基地使用權，但實際上作為宅基地所有權的村集體組織沒有行使相應的權利，也沒有履行其義務，而農民的權益缺少法律的保障，因此要確定宅基地相關主體在土地制度中的權利范圍來明晰產權，并頒發確權書，為宅基地產權的流轉提供保證。
農村宅基地流轉存在的問題
1.宅基地私下流轉嚴重：近年來隨著社會經濟的不斷發展，城市高企的房價讓注意力轉移到農村房地產市場。雖然宅基地私下流轉風險很大，但由于宅基地有潛在增值價值，私下交易方便快捷且成本低和買賣雙方都能獲得利益的特點，農村宅基地流轉有巨大的市場。
2.農村宅基地產權不明晰：產權作為農村宅基地流轉的核心，關系著農村宅基地能否依法流轉，也是農民實現自身權益的方式。目前我國農村宅基地產權不明晰，造成農村宅基地隱性流轉屢禁不止。由于宅基地所有權屬于集體所有，農民無權處置宅基地及其房屋，無法將這筆資產變現，農民將宅基地及其房屋以長期租賃等形式變相賣給非該村居民，造成宅基地私下流轉屢禁不止。
3.宅基地價格有不合理現象：根據“同地、同權、同價”的城鄉建設用地原則，農村宅基地的價格應該是通過市場進行調節。但農村宅基地的價格并沒有一個統一的標準，大部分宅基地的價格遠遠低于城市建設用地，明顯有失公平，農村宅基地缺乏科學有效的價格評估機制。
完善農村宅基地流轉的對策
1.完善農村宅基地流轉制度：農村宅基地流轉制度改革牽一發而動全身，關系著我國廣大擁有宅基地農民的切身利益。現行“一戶一宅”的政策和相關農村土地法律法規只允許農村宅基地在村集體組織內部流轉，農民對宅基地流轉的動力不足，農村宅基地的流轉受到了極大的限制。
2.進一步落實農村宅基地登記確權：農村宅基地流轉的本質是農村宅基地使用權的轉移。宅基地使用權流轉和交易的前提就是要產權清晰。我國土地管理制度的改革目標是通過對集體內部權力關系的明晰化來界定有助于實現流轉中流轉主體實現均等的利益。農村宅基地確權登記是宅基地產權明晰的關鍵。農村宅基地登記確權工作明確了房屋使用者的權利和義務，能夠減少土地糾紛的發生。
3.完善農村社會保障：由于我國農村社會保障機制不健全，農民對宅基地使用權的依賴程度高，造成農村宅基地使用權的保障功能被放大，農村宅基地一旦流轉，農民就失去了主要收入來源。因此農民寧愿將宅基地閑置也不愿意放棄宅基地，造成大量宅基地閑置。以上充分說明體現出完善農村社會保障機制的緊迫性。2008年出臺的《關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》強調“建立個人繳費、集體補助、政府補貼的新型農村社會養老保險制度。加大中央和省級財政對農村最低生活保障補助力度，提高農村低保標準和補助水平”。社會保障制度越完善，農民對宅基地的依賴程度越低，才能更好地推動農村宅基地流轉。
4.建立農村宅基地流轉交易平臺：要推動農村宅基地流轉順利進行，必須推動農村宅基地流轉市場化運行。應設立專門的信息發布平臺，專門負責農村宅基地的流轉和交易。及時發布宅基地流轉的新政策和規定；免費開放宅基地信息發布的權限，農民可以將自己想要流轉的宅基地面積、價格等土地信息詳情免費發布在交易平臺上，也可以將自己的需求發布在交易平臺上，這樣就可以快速實現宅基地的供需對接，迅速將宅基地進行流轉。
5.設立農村宅基地定價評估機構：設立獨立于政府的第三方定價評估機構，通過公正、公開、科學的評估，對不同宅基地進行合理定價，確保農民的正當權益不受侵害。評估機構尤其要考慮邊遠地區和近郊地區農村宅基地的地價差異，防止“同地不同價”這種不公平現象出現。對邊遠地區宅基地置換為城市建設用地的評估要將兩者進行掛鉤，使得價格合理化，用類似“地票交易”這種市場化的方式實現邊遠地區農民宅基地增值，縮小因區域差異導致的宅基地收益差異，確切保障農民的合法權益，更有益地得到土地的延伸和可持續發展。
作者單位：四川省南充市嘉陵區工業集中區管理委員會
中國鄉村發現網轉自：西南商報
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