高地價從哪里來？古典經濟學的解釋，是來源于土壤的肥力。那是對農業經濟的解釋。到了工商業時代，土地本身的特性決定價格的理論，依然影響著許多人的觀念，如下面這種看法：
過去，社會輿論認為，政府從農民手里以低價購買地，再以高價賣出，很不合理。但是要看到，這塊地之所以值錢，不是因為從農民到了政府手里，而是因為它的用途不一樣了，需要的技術條件也不一樣了。作為農田，可以排灌水即可。而作為城市建設用地，就要修各式基礎設施，包括道路、供電、供水、配套的綠地等，土地增值的相當一部分在這些基礎設施上。如果這個地的價錢都給了農民，誰去做基礎設施呢？沒有基礎設施，這個地只能跟農地同價，不可能升值。
也就是說，這個觀點認為，土地的價格來源于政府基礎設施建設投資，這類似于地主對土地的投資可以增加肥力。因此，土地漲價要歸公。
這一理論很容易被事實推翻。中國有大量空城、鬼城，道路、綠化等基礎設施建設的很好，但無人購買，房價跌到零乃至倒貼錢。可見，并非基建好就有高地價。基建不是土地值錢的唯一原因。
更可能的解釋是，如果基建是在有增值潛力的位置投資，土地增值的回報可以彌補基建的投入，但如果在沒有潛力的位置投資，投資再多也不會導致地價的提高。一些城市地方政府投資基建后，地價上漲，是因為他們恰好在對的位置進行了投資。中西部很多城市的投資實際上沒有什么回報。說基建投資導致地價高，是搞錯了因果關系。是地價高的地方基建多，而不是基建多的地方地價高。另一方面，建設城市也未必采用政府征地的方式。筆者所調研的蛟龍工業港，其道路、水電、綠化等基礎設施建設就是在集體土地上，由企業投資修建，由農村變成了工業園區，并最終變成了城市。昌平郊區的鄭各莊也是如此，從一個農村變成了現代化的城市。不但村內的基礎設施由村莊修建，就連村外南北兩條主干道也是由鄭各莊修建的。至于重大基建項目落地，筆者曾去中交集團調研咨詢，答復是如果用征地的方式做基建，地方政府有時不會給農民征地款，農民的爭議會比較大，但如果用集體土地做基建，農民能拿到錢，會更愿意出讓土地。不妨試試用集體土地做基礎設施建設，看看是否真有此不同？
前文引言的論述倒是指出了一線城市房價高的原因。某程度上，政府對土地市場的限制和土地用途管制確實提高了地價。從供給與需求的新古典經濟學角度分析，政府征地壟斷了合法的土地市場，導致土地供給量減少。用途管制更進一步導致了土地供給中用于建設的土地減少，其中住宅用地的供給更少，在需求增加時，較少的供給推高了一線城市的房價。按引文的推論，如果用途管制與房價有關，政府的確實要承擔這個責任。土地市場限制與用途管制的弊端值得反思。
政策與法律往往基于某些理論，但這些理論的基礎很可能是錯誤的。隨著人類對世界的認識越深，既有理論越可能被推翻。在中國這個大國，如果根據某些理論制定全國性的限制性政策，就很可能導致意想不到的后果。當我們說為了某種目的要管這管那時，往往會忽略其他可能的后果。即使其他國家做出了類似的限制性政策，也未必適合我國的國情。要制定全國性的限制政策時，首先要反復考慮制定管制政策法律的必要性，能不管就不管。一旦用法律政策來管制，就喪失了用其他方法機動解決問題的回旋余地。
最后，不是用腳做研究就一定會得出正確的結論。因為現象和實質總有巨大的差距，而人無法逃離抽象的概念思考。歷史上已有不少學者在現象和理念之間反復思考，由此推動了新觀念和理論的進步。經濟思想也早已跨越了古典價值論，超越了“土地漲價要歸公”的理念。錯誤的、過時的概念與理論會導致不清楚的思想觀念。如果政策制定基于此，勤勉和情懷只會使結果越來越糟。
（作者系中央財經大學經濟學助理教授）
中國鄉村發現網轉自：《財經》?軌道城市
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