案情
2008年1月，置地公司與龍馳公司簽訂甲市一開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以現(xiàn)金方式出資設(shè)立投資公司。新公司成立后，置地公司負(fù)責(zé)建賬將項目成本分離給投資公司，同時置地公司將項目用地按競得土地摘牌價格評估作價后入股投資公司。2008年2月，置地公司與龍馳公司作為股東成立了投資公司。2009年11月，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定：擬對置地公司競得的相關(guān)地塊進(jìn)行調(diào)整掛牌，由置地公司組織龍馳公司、投資公司對此次掛牌項目進(jìn)行聯(lián)合摘牌，以最終達(dá)到將項目土地使用權(quán)證辦到投資公司名下的目的。
2009年12月，甲市國土資源局與置地公司、龍馳公司和投資公司簽訂了成交確認(rèn)書，上述三公司聯(lián)合競得該宗項目的國有建設(shè)用地使用權(quán)，掛牌面積為9萬平方米。
2009年12月，置地公司以該宗地上在建的578套房屋為抵押向銀行貸款，并辦理了上述在建工程的抵押權(quán)登記。
2011年4月起，投資公司陸續(xù)取得了該宗地的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證等。
2012年11月，因置地公司與銀行間的借款糾紛，省高院作出的民事判決中確認(rèn)，置地公司償還借款本金及利息；置地公司到期未履行給付義務(wù)時，銀行有權(quán)對已設(shè)定抵押的在建房屋折價或拍賣、變賣后的價款優(yōu)先受償。
投資公司遂向省高院提起訴訟，請求撤銷判決中的上述內(nèi)容。其認(rèn)為：置地公司辦理抵押登記時的申請材料已作廢，其抵押登記為虛假登記；在建工程應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)一同抵押；自己在掛牌取得該宗地后，已為涉案578套房屋的實際所有權(quán)人。省高院認(rèn)為，該在建工程抵押登記形式要件齊備，并無瑕疵，也無證據(jù)證明建設(shè)銀行就涉案房屋的抵押權(quán)的設(shè)立存在不當(dāng)之處，判決駁回了投資公司的訴訟請求。投資公司不服，提起上訴，最高院的二審維持了原判。
評析
問題一：銀行是否取得涉案在建工程的抵押權(quán)？
依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。置地公司已經(jīng)以包括涉案在建工程作為抵押物，與銀行簽訂了抵押合同，并于2009年12月在房產(chǎn)部門辦理了抵押登記。此時銀行就取得了對涉案578套在建工程的抵押權(quán)。
問題二：置地公司申請材料中的國有土地使用證等材料作廢是否影響抵押權(quán)的效力？
自2011年起，投資公司陸續(xù)取得了涉案宗地的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證。投資公司以此主張，置地公司辦理抵押登記時所持有的國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證是作廢的，置地公司進(jìn)行了虛假的抵押登記。對此，法院在審理中認(rèn)為，辦理抵押登記時，對于材料是否齊全、是否真實有效的審查權(quán)屬于辦理登記的行政部門。在行政部門已經(jīng)做了抵押登記的情形下，投資公司若認(rèn)為該登記行為有問題，可提起相應(yīng)行政訴訟。在行政部門撤銷登記之前，抵押權(quán)應(yīng)視為合法有效。
問題三：土地使用權(quán)和在建工程是否必須一同抵押？
投資公司主張銀行未將土地使用權(quán)和在建工程一同抵押，違反銀監(jiān)會規(guī)定，抵押權(quán)應(yīng)為無效。《物權(quán)法》第一百八十二條就房地產(chǎn)抵押關(guān)系規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。但其中所涉建筑物是否包括在建工程，《物權(quán)法》并未進(jìn)行確定。法院審理后也認(rèn)為，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并沒有關(guān)于在建工程和對應(yīng)的土地使用權(quán)必須同時抵押、否則無效的強(qiáng)制性規(guī)定，投資公司的該項主張不能成立。
問題四：投資公司對涉案578套在建工程是否享有足以對抗銀行抵押權(quán)的權(quán)利？
涉案578套在建工程包含在置地公司已經(jīng)取得的項目土地證中，投資公司并非原始取得涉案的578套房屋所有權(quán)。
依據(jù)《物權(quán)法》第九條、第十六條、第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。銀行的抵押權(quán)設(shè)立于2009年12月，投資公司主張其在此之前已經(jīng)成為涉案578套在建工程的所有權(quán)人，但其提交的成交確認(rèn)書、土地出讓金收據(jù)、施工合同等證據(jù)，均不屬于不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不能作為享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，因此其主張不能成立。
投資公司雖提交了土地證，但該土地證取得于2011年，即抵押權(quán)設(shè)立在先，其取得土地使用權(quán)在后。基于抵押權(quán)的物上追及力，即使涉案578套在建工程所在范圍內(nèi)的土地包含在該土地證范圍之內(nèi)，投資公司的土地使用權(quán)也不能否定和對抗銀行的抵押權(quán)。
（作者單位：廣西國土資源宣傳中心）
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國國土資源報網(wǎng) 2016-08-04
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