在這么多年的實踐探索與各方努力之下，土地制度改革正在取得重大進展。繼農民承包地的“所有權”“承包權”“經營權”三權分置重大改革后，2018年1月15日，國土資源部部長姜大明表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。
這意味著六十多年來形成的集體所有、無償分給農戶占有使用的宅基地權利，由兩權細化成了三權。集體所有權不變，但農戶的占有使用權，分解為資格權和使用權。即，作為村集體的一員，依然可以無償分配一套宅基地，但可以將使用權轉讓、抵押出去。宅基地不再僅僅承擔農民的住房保障功能，也將成為要素商品，直接進入要素市場。農村集體外的成員，想到某集體內購買農民的宅基地使用權，將有現實的合法性。
實際上，在一些地方，這種私下的宅基地使用權買賣已經屢有出現，只不過由于沒有法律的認可，使買方冒了一些風險。當然，賣方也常常會為此風險付出了對價：其交易價格往往要遠低于有法律保障的價格。另外，小產權房建在農村集體土地上，價格也比大產權房要低；部分小產權房的土地權屬性質是宅基地。
姜大明強調，城里人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。這是否意味著城里人還是無法到鄉下購買宅基地的使用權呢？還是說，城里人可以購買使用權，但不能購買資格權，購買之后不能利用這個使用權來建設別墅大院和私人會館？
如果是前者，意味著能購買使用權的，只能是農村人。這會極大地限制買方，從而也會影響宅基地使用權的價值。如果是后者，意味著城里人和農村人將獲得同等的購買資格，但是限制了城里人在農村“建大房子”的權利。
然而，有些地方的村莊，幾乎整村人都已經移民到了城市，“空村現象”并不鮮見。如果有私人或法人要購買這個村落的宅基地使用權，而村人也都愿意，是否也可以考慮呢？
與適度放活宅基地的使用權相應，姜大明也表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。這就一舉打破了政府的壟斷供地地位，意味著農村居住用地使用權將可以直接入市。那么農村建設用地或宅基地開發利用的具體辦法是什么？現在存量的小產權房又如何處理？無數的問題需要進一步解答。
當然，土地改革總是一個特別需要慎重處理的問題，就像40年前的包產到戶一樣。40年后，土地制度迎來了又一輪深化改革，其中的制度細節，還需要更深刻豐富的實踐與學理研究來指引。
中國鄉村發現網轉自：南方周末
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