國家發(fā)改委網(wǎng)站公布《國家發(fā)展改革委關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》，提出了2018年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的5大重點(diǎn)任務(wù)：加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、提高城市群建設(shè)質(zhì)量、提高城市發(fā)展質(zhì)量、加快推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展、深化城鎮(zhèn)化制度改革。
其中城鄉(xiāng)融合發(fā)展方面，《通知》提出要研究完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，允許農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)依法向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保、入股從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，深化農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，探索縣級土地儲備公司和平臺公司參與“兩權(quán)”抵押，激活鄉(xiāng)村沉睡的資源。
《通知》特別提出，要完善農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”制度。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。允許地方多渠道籌集資金，用于村集體對進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿退出承包地和宅基地的補(bǔ)償。
那么關(guān)于宅基地三權(quán)分置正式放開這件事，我們可以明確的有兩點(diǎn)：
一方面，城里人到農(nóng)村買宅基地，現(xiàn)行法規(guī)政策是不允許的。如果城里人買了宅基地，在上面蓋一個(gè)別墅或者搞個(gè)私人會所，那更是不允許的。
另一方面，隨著人口向城鎮(zhèn)流動，很多農(nóng)村出現(xiàn)了閑置農(nóng)房，如任其破敗，是很大的浪費(fèi)。與此同時(shí)，很多城里人到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，對利用閑置農(nóng)房有需求。如果能把閑置農(nóng)房利用好，既可以給農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入，又能給創(chuàng)業(yè)人員提供場所，這件事情國家是鼓勵(lì)的。那么是否就意味著宅基地的流轉(zhuǎn)受眾僅限于鄉(xiāng)民？ 農(nóng)村宅基地的這一大蛋糕真的沒有一些真金白銀的機(jī)會？
這些都需要我們未來去驗(yàn)證，今天我們姑且來猜一猜看，猜對了抓住了，就是另一片藍(lán)海市場。
1、除了流轉(zhuǎn)的方式，擁有農(nóng)村宅基地的鄉(xiāng)民還有三種方式可以獲益？
除了出售宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)民還可以有三種方式獲益，即：有償退出宅基地、入股村集體有限公司統(tǒng)一開發(fā)宅基地、宅基地租賃。可重點(diǎn)關(guān)注宅基地租賃中，建設(shè)租賃住房與宅基地本體租賃兩種辦法。
（1）農(nóng)村集體建設(shè)用地（含宅基地）租賃住房
日前，國土資源部、住建部已經(jīng)批準(zhǔn)北京、南京、廣州等13個(gè)城市試點(diǎn)利用農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。
此方法適用于城中村、城郊改造，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)集體租賃住房，可分流城市市區(qū)人口，有效緩解一二線城市住房用房壓力，同時(shí)促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。
（2）宅基地本體租賃
宅基地新政要求適度放活宅基地使用權(quán)，包括允許農(nóng)戶通過轉(zhuǎn)讓、互換、贈予、繼承、出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)。目前的試點(diǎn)中，轉(zhuǎn)讓、互換、贈予只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行，出租、抵押、入股、繼承可以在非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行。放活宅基地租賃權(quán)和抵押權(quán)，有利于釋放土地價(jià)值潛能，吸引產(chǎn)業(yè)資本投向農(nóng)村，促進(jìn)鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)發(fā)展。但要防止租賃權(quán)變性為無限期使用，抵押權(quán)過度發(fā)展，從而沖擊農(nóng)村社會正常秩序。
2．農(nóng)村建設(shè)用地（含宅基地）增減掛鉤機(jī)制
李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出：改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡管理辦法，建立新增耕地指標(biāo)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制，所得收益全部用于脫貧攻堅(jiān)和支持鄉(xiāng)村振興。
增減掛鉤機(jī)制，即偏遠(yuǎn)地方的農(nóng)村建設(shè)用地（含宅基地）復(fù)墾為耕地，把指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給城郊，城郊獲得指標(biāo)后轉(zhuǎn)為為城市建設(shè)用地，可用于房地產(chǎn)開發(fā)。總所周知，城郊的土地價(jià)格日益攀高，但城郊沒有足夠城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)；而對于邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村，宅基地是大量閑置的，這就出現(xiàn)了一個(gè)矛盾，偏遠(yuǎn)地方土地不值錢，但是它有建設(shè)用地指標(biāo)，城市周邊的土地值錢，但是它沒有建設(shè)用地指標(biāo)。采取城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤調(diào)節(jié)機(jī)制，把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，它的價(jià)值會翻倍增長，實(shí)現(xiàn)雙贏，既讓邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民獲得較高的補(bǔ)償，又緩解城市住房壓力。
這種增減掛鉤采用的方式最終是要通過政府征收土地，先要把農(nóng)村集體的農(nóng)業(yè)用地先征收為國有土地，再轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)用地。
同一地區(qū)，可探索不改變農(nóng)村建設(shè)用地（含宅基地）集體所有制產(chǎn)權(quán)的情況下,使邊遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)民宅基地復(fù)墾為農(nóng)田，將農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給城郊農(nóng)民，邊遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓所得收入向國家或集體繳納一筆轉(zhuǎn)讓稅或分紅收益。
比如說，偏遠(yuǎn)地方村民的宅基地指標(biāo)可與城郊村民自主交換，一畝農(nóng)村宅基地指標(biāo)轉(zhuǎn)讓可獲益20萬元，邊遠(yuǎn)地區(qū)村民能夠獲益70%，集體組織可獲益30%。城郊地區(qū)村民可將置換所得宅基地及地上房屋出租，獲得財(cái)產(chǎn)性增收。
此種探索，遵循農(nóng)村宅基地 “三權(quán)分置”所有制不變的大前提，使雙方村民及集體組織同時(shí)獲益。但值得注意的是，村民宅基地一經(jīng)流轉(zhuǎn)，便不得再次申請；且指標(biāo)置換過程中需加強(qiáng)監(jiān)管，不使得農(nóng)村宅基地掌握在少數(shù)人手中。
3、農(nóng)村建設(shè)用地（含宅基地）指標(biāo)跨省調(diào)劑
李克強(qiáng)總理在2018年政府工作建議中提到：建立新增耕地指標(biāo)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制。
我們對未來農(nóng)村建設(shè)用地（含宅基地）指標(biāo)是否跨省調(diào)劑可以持保留態(tài)度。當(dāng)前，只探索在相鄰省份交界處，由于地形地貌不佳等地理?xiàng)l件下，少量農(nóng)村建設(shè)用地可以有條件調(diào)節(jié)為另一省份城市 建設(shè)用地的情況。若短期直接開放農(nóng)村建設(shè)用地跨省調(diào)劑、置換機(jī)制， 則很大可能性引起農(nóng)村宅基地入市的混亂情況出現(xiàn)。
4、城里人到農(nóng)村投資宅基地的可能性
城里人有條件的開放購買農(nóng)村宅基地，開放條件限于使用農(nóng)村宅基地開發(fā)鄉(xiāng)村旅游、新產(chǎn)業(yè)模式，如發(fā)展特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目及田園綜合體。
首先三權(quán)分置改革是宅基地允許入市交易的開端，城市資本注入可以讓村民在宅基地流轉(zhuǎn)中獲得更高收益，增加鄉(xiāng)民財(cái)產(chǎn)性收入。
其次，特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目及田園綜合體不是私人住宅，防止農(nóng)村宅基地淪為城市人圈地、哄抬房價(jià)的工具。
再者，建設(shè)特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等項(xiàng)目可為鄉(xiāng)民提供大量就業(yè)機(jī)會，讓鄉(xiāng)民獲得持續(xù)性收入，防止“一筆買斷”。且城市投資者往往具有更成熟的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造收益。
在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略大潮之下，農(nóng)村的各項(xiàng)資源成為待開發(fā)的處女地，以現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場的火熱，農(nóng)村宅基地放開之后是人人都盯著的“香餑餑”，人人都想投身到這片藍(lán)海中，但愿這些猜想能給你帶來一點(diǎn)兒啟發(fā)。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：小薛說（微信公眾號原創(chuàng)）2018-03-17
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