導語：近年來，中央接連發布關于促進土地流轉有序流轉的文件，對土地流轉交易賦予了更多的支持和權限。與此同時，土地確權也在全國范圍內全面鋪開，在這樣的大背景下，許多人都對土地流轉政策以及宅基地入市表示了極大的關注。
土地行業資深學者張浩表示：宅基地以后有幾種存在方式，第一個是宅基地直接流轉入市，第二個是宅基地變換成集體經營性建設用地入市，第三個宅基地直接復墾成耕地通過指標交易的形式來發揮它的價值。
嘉賓介紹：
主講人：黎幸潮
專業：廣東省五邑大學化學與環境工程系
職位：地合網|土地資源網市場部經理
曾任職：國土系統、評估公司、房地產開發公司
本期話題：農村土地流轉的政策底線在哪里，宅基地有無入市可能
一、農村土地流轉政策的底線在哪里？
黎幸潮（主講嘉賓）：對這個問題，我自己的看法是：就農地經營權來說，政策的底線應該是耕地總量不減少，用途管制，所有權不變，自愿流轉，保障農民權益。
1、為什么要控制耕地總量？
黎幸潮（主講嘉賓）：先來講講第一個點，對耕地的總量控制，大家覺得是什么原因呢？
鄭桂明（網友）：簡單說，人口基數大，糧食要有保障 黎幸潮（主講嘉賓）：其實根本原因是我國耕地少人口多，而且分布極度不均勻，為了糧食的戰略安全，必須進行嚴格的管制。
2、為什么要實行用途管制？
黎幸潮（主講嘉賓）：接下來我要說的第二個是用途管制，也是基于耕地總量不減少的原因。耕地專為建設用地必須走農轉用程序，進行耕地補充，從國家的戰略高度考慮是十分有必要的。
黎幸潮（主講嘉賓）：剛才我說我以前在國土系統工作過，其實那時候我是在基層一線工作，我在國土系統一干就是六年多，基本上所有業務我都接觸過，因為在基層一線工作，也接觸了各種各樣不同的人，所以對宅基地問題也有些體會。我在過去的工作中發現，很多地方，特別像珠三角這類發達地區的城鄉結合部，一些農民通過出租的方式將農地流轉出去，但流轉過后并不是進行農業生產，而是用于建設。建房子，建廠房，建農莊，破壞了耕地，這是違法的。有的甚至是買賣形式，甚至占用基本農田，涉及違反刑法。而且這些違建很多在一開始的時候相關部門就發了停工通知書，但還是繼續建，后來真的要強拆的時候就難處理了，涉及維穩。像以前的深圳，很多人在以前執法不嚴的時候通過這種方式賺了不少錢。
土地流轉服務羅生（網友）：是的，我們這邊前幾年很多農民都在田里建房子！浪費了田地。
翁源、信封陳曙光（網友）：涉及面太廣，不能硬來！
黎幸潮（主講嘉賓）：很多人是通過在家鄉籌集資金然后在發達城市建房子收租來反饋家鄉的。可是現在已經不像90年代了，執法越來越嚴格，不能亂來。其實出現大面積違法用地的原因是，第一是地方對法律法規的宣傳不夠，執法不嚴。農民不懂法律，個別農民或村干部唯利是圖。而地方經濟需要發展，相關建設用地的用地手續確實復雜并且時間長，甚至涉及指標問題。其實農民有時候想發展，但地方又權利太小。
農村土地研究-蘿卜（網友）：所以你當時在國土局處理這種事的標準是怎樣的？
黎幸潮（主講嘉賓）：這個很難回答，我只能說，如果當地當年違法用地面積超過一定數量，地方的一把手會被問責的。所以一些嚴重的地區就必須要拆除違建。
3、所有權不變是指什么？
黎幸潮（主講嘉賓）：好了，流轉的底線繼續說。接下來要說的是：所有權不變。這里我說的所有權不變，不是單單指集體所有權不能轉為國有，還有集體之間的土地不能調整。以前生產隊之間的土地很多經常會通過協商進行調整，甚至兼并。而這其實是沒有法律法規依據的，這一輪確權后，為生產小組的土地確立了權屬，生產隊之間的土地也不能隨意調整了。
4、土地流轉為什么要保障農民權益？
黎幸潮（主講嘉賓）：關于底線，最后便是自愿流轉，保障農民權益。第一個是毋庸置疑的，所以在土地對外流轉時必須獲得村民大會或代表投票通過并進行公示。此外，土地流轉的過程中還要保障農民權益，流轉的價格要合理，農民生計要有保障。
二、宅基地有無入市可能？
黎幸潮（主講嘉賓）：大家來說說看，宅基地有無入市可能？
曾慶敏（網友）：有可能吧~現在全國搞試點呢
馮駿聲（網友）：絕對有，這是毋庸置疑的
農村土地研究-蘿卜（網友）：有……吧
鄭桂明（網友）：按照趨勢有的
農村土地研究-蘿卜（網友）：黎老師，你覺得大概什么時間點宅基地會入市？
朱鵬（網友）：飯要一口一口吃，改革也要一步一步來
黎幸潮（主講嘉賓）：我覺得是絕對有可能的，宅基地入市只是一個時間的問題。嚴格來說，宅基地也屬于集體建設用地的一類。土地管理法和其他相關法律并沒有允許宅基地買賣，只能集體內流轉或隨房子繼承。集體建設用地入市其實很早就已經在很多地方試行過了，最近中央更連續發布了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》、《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》、《關于授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域暫時調整有關法律規定的決定（草案）》等文件，廣東順德也已經先行先試。試點之后全國推開是遲早的事，但我不認為這類經營性用地入市會是常態，它涉及太多因素和問題。
朱鵬（網友）：按照市場經濟規律，宅基地作為一種資源，終究是進行流轉，創造價值的，但是就像做生意一樣，我們不能只看得而不看失，只有當宅基地流轉是利大于弊時，才可能促使它流轉，目前國家也無法一下子精確的估算出宅基地的利弊得失，所以搞了些縣市做試點，今后宅基地是否流轉還是要看試點的情況。
1、國有用地出讓金誰收取？
黎幸潮（主講嘉賓）：撇開經營性用地，宅基地入市其實很有必要和可操作性比較大。我在這里問一個問題，大家知道平時政府出讓的國有用地，出讓金是誰收取的嗎？
鄭桂明（網友）：地方政府
德鑫咨詢（網友）：都截流
朱鵬（網友）：我個人認為：國家和地方政府有分成
小魚（網友）：當地政府
農村土地研究-蘿卜（網友）：當地政府與中央73分成吧？
山東國土陳明（網友）：出讓金是政府的，屬于地方分配
黎幸潮（主講嘉賓）：看來大家都答得不錯，反正就是入財政賬戶的，國家的。當然，地方政府是國家的代言人。以前有些人有個誤區，認為一塊土地政府拍賣很多錢，應該給一些集體，其實沒有這樣的規定，出讓金都是入財政的。政府在征收土地時已經給了補償，當然這個合理不合理呢？不能簡短的文字解釋清楚。
2、收取的出讓金有何用？
黎幸潮（主講嘉賓）：好了，我再問一個問題：收取的出讓金是用來干嘛的？
朱鵬（網友）：基礎設施建設，城建
馮駿聲（網友）：土地廚望京返還用于建設購買安置回遷房
朱鵬（網友）：政府人員工資、教育成本也占了很大一部分
農村土地研究-蘿卜（網友）：公務人員的支出
黎幸潮（主講嘉賓）：其實出讓金怎樣用大家都可以百度，反正就是用于公共支出。
3、集體經營性用地和宅基地繳納的出讓金由誰收取？
黎幸潮（主講嘉賓）：好了，第三個問題，集體建設用地包括宅基地要流轉，必須要像國有用地那樣繳納有償使用費，也就是出讓金。這是我的觀點，而實際操作也是這樣，那么問題來了，集體經營性用地和宅基地繳納出讓金，這個出讓金應該由誰收取？
朱鵬（網友）：村集體吧？
黎幸潮（主講嘉賓）：好了，確實，按道理是集體收取的。因為國有出讓，出讓主體是國家；集體出讓，出讓主體是集體。
4、集體收取的出讓金怎么用？
黎幸潮（主講嘉賓）：現在我提一個關鍵的問題：集體出讓，出讓金集體收取，但是出讓金怎樣用？
馮駿聲（網友）：村的基礎設施建設
黎幸潮（主講嘉賓）：如果你是村民怎樣用？如果你是當事人村民會怎樣想？
馮駿聲（網友）：分錢
黎幸潮（主講嘉賓）：對了，百分之二百的村民都想分錢，于是問題來了，國有出讓，出讓金用于公共，集體出讓，分錢。如果以后都不征收，以后村里的基礎設施修路什么的，這筆錢政府還出嗎？政府還有能力出嗎？又比如以前有的人的宅基地很大，有的很小，都是無償取得的，允許流轉后貌似面積大的人獲利更多。如何處理？總的來說，我認為宅基地入市是遲早的事，我相信國家是有智慧解決這些問題的，之后我會發表一篇文章專門討論農村宅基地問題的，大家敬請留意。
鄭桂明（網友）：所以，像大家剛開始表態的，宅基地會入市？
黎幸潮（主講嘉賓）：入市，大家都覺得有可能，那是時間的問題，至于時間，我個人認為不會太遲，發達城市會更快！
三、提問及專家觀點補充
黎幸潮（主講嘉賓）：關于我自己的觀點，大概簡單介紹到此，有人需要提問嗎？
1、網友提問精選
小魚（網友）：有個想法，全國所有基本農田規劃后，為促進農地流轉利用，流轉出去的農地的限制會放低，在堅持一部分農地應用的基礎上，可能允許人們建房子，我的分析有可能發生嗎？
黎幸潮（主講嘉賓）：土地要做建設，首先要辦理土地證，要辦土地證，第一是要符合總體規劃，第二是要辦理農轉用，走相關預審報批手續。這些程序無論規劃如何修改都不變，當然，如果不符合規劃可以調整。有其他人提問題嗎？
歲岳（網友）：我有問題！部分鄉村地塊碎片化，農民有地也就幾十萬，這種地，自己能放到網上流轉嗎？是不是放上去了，面積太小也沒有人要。總覺得這里有問題，要怎么解決？
黎幸潮（主講嘉賓）：過去中國是小農經濟，耕地少，人口多，并且分布極度不均勻，這是我國耕地的客觀現狀，并且這個現狀是無法改變的。在這種客觀條件下，過去家庭承包責任制便使土地更加零碎化。雖然改革開放幾十年大量的農民轉移到城市中，但農民的基數依然十分龐大。零碎的土地掛出來流轉是沒有市場的，村內部流轉還可以，大的種植戶或企業需要的是連片的耕地。這類零碎地塊流轉在操作上可以由村牽頭將地塊進行整合流轉。這當中還是存在一定困難的。比如農民不愿意。所以在這里村委會或者生產隊長的力量得到了體現。過去我們操作過一類似的業務。一個種植大戶（西洋菜）想找上千畝的耕地種植西洋菜，他的西洋菜供港用，但一直找不到合適的，后來找到了我們，我們通過在地方的人脈把村里零散的地塊整合起來，幫他找到了合適的地塊。當然在這個整合的過程中花費了很多人力和精力，在技術與談判方面的技巧我就不詳細說了。這個客戶租得土地進行生產，農民可以收租，收割時又可以賺取勞務費，增加了收入，也為當地村委創收，一舉多得！這是將零散地塊整合流轉的一個很成功的案例。還有其他提問嗎？
2、專家分析：宅基地入市主要存在兩大障礙
張浩（資深土地學者）：剛才幸潮從土地流轉的底線給我們分析了一下，我覺得這個底線從政策分析的角度來說應該是挺全的，無論是從政策法律的合理性，這些是學術上可以討論的一些事情，重點的話關于宅基地入市還存在一些障礙，我還有另外的一些看法。宅基地入市的障礙剛才幸潮提了一個觀點，宅基地交易之后，土地出讓金怎么分配沒有想好，所以宅基地入市有一點障礙，我覺得這個是屬于技術上的。
張浩（資深土地學者）：我理解現在宅基地流轉入市的一些障礙，覺得主要分為兩點，第一個是從理論上的，第二個是從現實意義上的。第一個從理論上，土地流轉受限最重要的還是政策上的一個思維，它傳統把土地作為農民社會保障的一種功能，無論是耕地還是宅基地也好，都是基于國家資源的一種分配，無償分配給你，那你以后基于這種資源的分配來保障自己的生活。所以在固有的思維之下，就限制了土地的流轉交易。對于宅基地更是如此，國家政策的擔心宅基地自由流轉之后，農民失去了建房之地，以后在城市里安居，回來之后就沒有地了，所以政策上是這個障礙。
張浩（資深土地學者）：第二個障礙，我想了一下，可能是涉及房地產方面。大家知道在城市的地價60、70%屬于土地出讓金還有稅費，大家想象一下一旦宅基地入市之后，那住房的成本一下子降低50、60%，起碼降一半，這個政策對于現在的房地產來說，可以說是致命的。
張浩（資深土地學者）：一個固有的來說是土地保障功能，既然為了保障就不是給你來做流轉交易的，第二個的話，如果直接入市的話，會對房地產造成重擊。所以我覺得從理論上來講，或是從現實上來講一個更重要的原因。土地出讓金，我之所以說這是一個技術性的觀點，比如說耕地、林地可以流轉，現在流轉的話，即是說它的所有權是村集體，但也不涉及土地流轉之后，集體收成的問題。
張浩（資深土地學者）：因為剛才有些事情，所以剛才就把幸潮的觀點前前后后梳理了一下，做了這樣一個補充。
黎幸潮（主講嘉賓）：其實都在我的思考當中，只是因為時間關系我只能列舉一些，謝謝張總補充。
3、專家分析：解決宅基地不能入市的三種形式
張浩（資深土地學者）：那另外我可以分享成都關于宅基地的做法，雖然現在宅基地不能直接進行流轉交易，但宅基地的使用有幾種形式：第一種是占補平衡，就是把宅基地復墾成為耕地，把指標置換城市建設，這屬于一種開發利用。第二種，把宅基地轉換成集體經營性建設用地，集體經營性建設用地入市在一些地方是合法，把宅基地和城市建設用地用途進行轉換，解決了宅基地不能入市的問題。
張浩（資深土地學者）：所以我總結一下，那宅基地以后有幾種存在方式，第一個是宅基地直接流轉入市，第二個是宅基地變換成集體經營性建設用地入市，第三個宅基地直接復墾成耕地通過指標交易的形式來發揮它的價值。我覺得以后可能存在的三種形式。
張浩（資深土地學者）：謝謝幸潮今天的分享！
黎幸潮（主講嘉賓）：我會在之后專門寫一篇關于農村宅基地問題的文章，也不限于今天的內容，不過因為成都這邊工作比較忙，所以要花些時間，敬請留意。
中國鄉村發現網轉自：微信號 地合快訊
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