導(dǎo)語：近年來，中央接連發(fā)布關(guān)于促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)有序流轉(zhuǎn)的文件，對(duì)土地流轉(zhuǎn)交易賦予了更多的支持和權(quán)限。與此同時(shí)，土地確權(quán)也在全國范圍內(nèi)全面鋪開，在這樣的大背景下，許多人都對(duì)土地流轉(zhuǎn)政策以及宅基地入市表示了極大的關(guān)注。
土地行業(yè)資深學(xué)者張浩表示：宅基地以后有幾種存在方式，第一個(gè)是宅基地直接流轉(zhuǎn)入市，第二個(gè)是宅基地變換成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，第三個(gè)宅基地直接復(fù)墾成耕地通過指標(biāo)交易的形式來發(fā)揮它的價(jià)值。
嘉賓介紹：
主講人：黎幸潮
專業(yè)：廣東省五邑大學(xué)化學(xué)與環(huán)境工程系
職位：地合網(wǎng)|土地資源網(wǎng)市場(chǎng)部經(jīng)理
曾任職：國土系統(tǒng)、評(píng)估公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司
本期話題：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策底線在哪里，宅基地有無入市可能
一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的底線在哪里？
黎幸潮（主講嘉賓）：對(duì)這個(gè)問題，我自己的看法是：就農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)來說，政策的底線應(yīng)該是耕地總量不減少，用途管制，所有權(quán)不變，自愿流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)民權(quán)益。
1、為什么要控制耕地總量？
黎幸潮（主講嘉賓）：先來講講第一個(gè)點(diǎn)，對(duì)耕地的總量控制，大家覺得是什么原因呢？
鄭桂明（網(wǎng)友）：簡(jiǎn)單說，人口基數(shù)大，糧食要有保障 黎幸潮（主講嘉賓）：其實(shí)根本原因是我國耕地少人口多，而且分布極度不均勻，為了糧食的戰(zhàn)略安全，必須進(jìn)行嚴(yán)格的管制。
2、為什么要實(shí)行用途管制？
黎幸潮（主講嘉賓）：接下來我要說的第二個(gè)是用途管制，也是基于耕地總量不減少的原因。耕地專為建設(shè)用地必須走農(nóng)轉(zhuǎn)用程序，進(jìn)行耕地補(bǔ)充，從國家的戰(zhàn)略高度考慮是十分有必要的。
黎幸潮（主講嘉賓）：剛才我說我以前在國土系統(tǒng)工作過，其實(shí)那時(shí)候我是在基層一線工作，我在國土系統(tǒng)一干就是六年多，基本上所有業(yè)務(wù)我都接觸過，因?yàn)樵诨鶎右痪€工作，也接觸了各種各樣不同的人，所以對(duì)宅基地問題也有些體會(huì)。我在過去的工作中發(fā)現(xiàn)，很多地方，特別像珠三角這類發(fā)達(dá)地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，一些農(nóng)民通過出租的方式將農(nóng)地流轉(zhuǎn)出去，但流轉(zhuǎn)過后并不是進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是用于建設(shè)。建房子，建廠房，建農(nóng)莊，破壞了耕地，這是違法的。有的甚至是買賣形式，甚至占用基本農(nóng)田，涉及違反刑法。而且這些違建很多在一開始的時(shí)候相關(guān)部門就發(fā)了停工通知書，但還是繼續(xù)建，后來真的要強(qiáng)拆的時(shí)候就難處理了，涉及維穩(wěn)。像以前的深圳，很多人在以前執(zhí)法不嚴(yán)的時(shí)候通過這種方式賺了不少錢。
土地流轉(zhuǎn)服務(wù)羅生（網(wǎng)友）：是的，我們這邊前幾年很多農(nóng)民都在田里建房子！浪費(fèi)了田地。
翁源、信封陳曙光（網(wǎng)友）：涉及面太廣，不能硬來！
黎幸潮（主講嘉賓）：很多人是通過在家鄉(xiāng)籌集資金然后在發(fā)達(dá)城市建房子收租來反饋家鄉(xiāng)的。可是現(xiàn)在已經(jīng)不像90年代了，執(zhí)法越來越嚴(yán)格，不能亂來。其實(shí)出現(xiàn)大面積違法用地的原因是，第一是地方對(duì)法律法規(guī)的宣傳不夠，執(zhí)法不嚴(yán)。農(nóng)民不懂法律，個(gè)別農(nóng)民或村干部唯利是圖。而地方經(jīng)濟(jì)需要發(fā)展，相關(guān)建設(shè)用地的用地手續(xù)確實(shí)復(fù)雜并且時(shí)間長(zhǎng)，甚至涉及指標(biāo)問題。其實(shí)農(nóng)民有時(shí)候想發(fā)展，但地方又權(quán)利太小。
農(nóng)村土地研究-蘿卜（網(wǎng)友）：所以你當(dāng)時(shí)在國土局處理這種事的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
黎幸潮（主講嘉賓）：這個(gè)很難回答，我只能說，如果當(dāng)?shù)禺?dāng)年違法用地面積超過一定數(shù)量，地方的一把手會(huì)被問責(zé)的。所以一些嚴(yán)重的地區(qū)就必須要拆除違建。
3、所有權(quán)不變是指什么？
黎幸潮（主講嘉賓）：好了，流轉(zhuǎn)的底線繼續(xù)說。接下來要說的是：所有權(quán)不變。這里我說的所有權(quán)不變，不是單單指集體所有權(quán)不能轉(zhuǎn)為國有，還有集體之間的土地不能調(diào)整。以前生產(chǎn)隊(duì)之間的土地很多經(jīng)常會(huì)通過協(xié)商進(jìn)行調(diào)整，甚至兼并。而這其實(shí)是沒有法律法規(guī)依據(jù)的，這一輪確權(quán)后，為生產(chǎn)小組的土地確立了權(quán)屬，生產(chǎn)隊(duì)之間的土地也不能隨意調(diào)整了。
4、土地流轉(zhuǎn)為什么要保障農(nóng)民權(quán)益？
黎幸潮（主講嘉賓）：關(guān)于底線，最后便是自愿流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)民權(quán)益。第一個(gè)是毋庸置疑的，所以在土地對(duì)外流轉(zhuǎn)時(shí)必須獲得村民大會(huì)或代表投票通過并進(jìn)行公示。此外，土地流轉(zhuǎn)的過程中還要保障農(nóng)民權(quán)益，流轉(zhuǎn)的價(jià)格要合理，農(nóng)民生計(jì)要有保障。
二、宅基地有無入市可能？
黎幸潮（主講嘉賓）：大家來說說看，宅基地有無入市可能？
曾慶敏（網(wǎng)友）：有可能吧~現(xiàn)在全國搞試點(diǎn)呢
馮駿聲（網(wǎng)友）：絕對(duì)有，這是毋庸置疑的
農(nóng)村土地研究-蘿卜（網(wǎng)友）：有……吧
鄭桂明（網(wǎng)友）：按照趨勢(shì)有的
農(nóng)村土地研究-蘿卜（網(wǎng)友）：黎老師，你覺得大概什么時(shí)間點(diǎn)宅基地會(huì)入市？
朱鵬（網(wǎng)友）：飯要一口一口吃，改革也要一步一步來
黎幸潮（主講嘉賓）：我覺得是絕對(duì)有可能的，宅基地入市只是一個(gè)時(shí)間的問題。嚴(yán)格來說，宅基地也屬于集體建設(shè)用地的一類。土地管理法和其他相關(guān)法律并沒有允許宅基地買賣，只能集體內(nèi)流轉(zhuǎn)或隨房子繼承。集體建設(shè)用地入市其實(shí)很早就已經(jīng)在很多地方試行過了，最近中央更連續(xù)發(fā)布了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》、《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》、《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》等文件，廣東順德也已經(jīng)先行先試。試點(diǎn)之后全國推開是遲早的事，但我不認(rèn)為這類經(jīng)營(yíng)性用地入市會(huì)是常態(tài)，它涉及太多因素和問題。
朱鵬（網(wǎng)友）：按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，宅基地作為一種資源，終究是進(jìn)行流轉(zhuǎn)，創(chuàng)造價(jià)值的，但是就像做生意一樣，我們不能只看得而不看失，只有當(dāng)宅基地流轉(zhuǎn)是利大于弊時(shí)，才可能促使它流轉(zhuǎn)，目前國家也無法一下子精確的估算出宅基地的利弊得失，所以搞了些縣市做試點(diǎn)，今后宅基地是否流轉(zhuǎn)還是要看試點(diǎn)的情況。
1、國有用地出讓金誰收取？
黎幸潮（主講嘉賓）：撇開經(jīng)營(yíng)性用地，宅基地入市其實(shí)很有必要和可操作性比較大。我在這里問一個(gè)問題，大家知道平時(shí)政府出讓的國有用地，出讓金是誰收取的嗎？
鄭桂明（網(wǎng)友）：地方政府
德鑫咨詢（網(wǎng)友）：都截流
朱鵬（網(wǎng)友）：我個(gè)人認(rèn)為：國家和地方政府有分成
小魚（網(wǎng)友）：當(dāng)?shù)卣?
農(nóng)村土地研究-蘿卜（網(wǎng)友）：當(dāng)?shù)卣c中央73分成吧？
山東國土陳明（網(wǎng)友）：出讓金是政府的，屬于地方分配
黎幸潮（主講嘉賓）：看來大家都答得不錯(cuò)，反正就是入財(cái)政賬戶的，國家的。當(dāng)然，地方政府是國家的代言人。以前有些人有個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為一塊土地政府拍賣很多錢，應(yīng)該給一些集體，其實(shí)沒有這樣的規(guī)定，出讓金都是入財(cái)政的。政府在征收土地時(shí)已經(jīng)給了補(bǔ)償，當(dāng)然這個(gè)合理不合理呢？不能簡(jiǎn)短的文字解釋清楚。
2、收取的出讓金有何用？
黎幸潮（主講嘉賓）：好了，我再問一個(gè)問題：收取的出讓金是用來干嘛的？
朱鵬（網(wǎng)友）：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城建
馮駿聲（網(wǎng)友）：土地廚望京返還用于建設(shè)購買安置回遷房
朱鵬（網(wǎng)友）：政府人員工資、教育成本也占了很大一部分
農(nóng)村土地研究-蘿卜（網(wǎng)友）：公務(wù)人員的支出
黎幸潮（主講嘉賓）：其實(shí)出讓金怎樣用大家都可以百度，反正就是用于公共支出。
3、集體經(jīng)營(yíng)性用地和宅基地繳納的出讓金由誰收取？
黎幸潮（主講嘉賓）：好了，第三個(gè)問題，集體建設(shè)用地包括宅基地要流轉(zhuǎn)，必須要像國有用地那樣繳納有償使用費(fèi)，也就是出讓金。這是我的觀點(diǎn)，而實(shí)際操作也是這樣，那么問題來了，集體經(jīng)營(yíng)性用地和宅基地繳納出讓金，這個(gè)出讓金應(yīng)該由誰收取？
朱鵬（網(wǎng)友）：村集體吧？
黎幸潮（主講嘉賓）：好了，確實(shí)，按道理是集體收取的。因?yàn)閲谐鲎專鲎屩黧w是國家；集體出讓，出讓主體是集體。
4、集體收取的出讓金怎么用？
黎幸潮（主講嘉賓）：現(xiàn)在我提一個(gè)關(guān)鍵的問題：集體出讓，出讓金集體收取，但是出讓金怎樣用？
馮駿聲（網(wǎng)友）：村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
黎幸潮（主講嘉賓）：如果你是村民怎樣用？如果你是當(dāng)事人村民會(huì)怎樣想？
馮駿聲（網(wǎng)友）：分錢
黎幸潮（主講嘉賓）：對(duì)了，百分之二百的村民都想分錢，于是問題來了，國有出讓，出讓金用于公共，集體出讓，分錢。如果以后都不征收，以后村里的基礎(chǔ)設(shè)施修路什么的，這筆錢政府還出嗎？政府還有能力出嗎？又比如以前有的人的宅基地很大，有的很小，都是無償取得的，允許流轉(zhuǎn)后貌似面積大的人獲利更多。如何處理？總的來說，我認(rèn)為宅基地入市是遲早的事，我相信國家是有智慧解決這些問題的，之后我會(huì)發(fā)表一篇文章專門討論農(nóng)村宅基地問題的，大家敬請(qǐng)留意。
鄭桂明（網(wǎng)友）：所以，像大家剛開始表態(tài)的，宅基地會(huì)入市？
黎幸潮（主講嘉賓）：入市，大家都覺得有可能，那是時(shí)間的問題，至于時(shí)間，我個(gè)人認(rèn)為不會(huì)太遲，發(fā)達(dá)城市會(huì)更快！
三、提問及專家觀點(diǎn)補(bǔ)充
黎幸潮（主講嘉賓）：關(guān)于我自己的觀點(diǎn)，大概簡(jiǎn)單介紹到此，有人需要提問嗎？
1、網(wǎng)友提問精選
小魚（網(wǎng)友）：有個(gè)想法，全國所有基本農(nóng)田規(guī)劃后，為促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)利用，流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)地的限制會(huì)放低，在堅(jiān)持一部分農(nóng)地應(yīng)用的基礎(chǔ)上，可能允許人們建房子，我的分析有可能發(fā)生嗎？
黎幸潮（主講嘉賓）：土地要做建設(shè)，首先要辦理土地證，要辦土地證，第一是要符合總體規(guī)劃，第二是要辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用，走相關(guān)預(yù)審報(bào)批手續(xù)。這些程序無論規(guī)劃如何修改都不變，當(dāng)然，如果不符合規(guī)劃可以調(diào)整。有其他人提問題嗎？
歲岳（網(wǎng)友）：我有問題！部分鄉(xiāng)村地塊碎片化，農(nóng)民有地也就幾十萬，這種地，自己能放到網(wǎng)上流轉(zhuǎn)嗎？是不是放上去了，面積太小也沒有人要。總覺得這里有問題，要怎么解決？
黎幸潮（主講嘉賓）：過去中國是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，耕地少，人口多，并且分布極度不均勻，這是我國耕地的客觀現(xiàn)狀，并且這個(gè)現(xiàn)狀是無法改變的。在這種客觀條件下，過去家庭承包責(zé)任制便使土地更加零碎化。雖然改革開放幾十年大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市中，但農(nóng)民的基數(shù)依然十分龐大。零碎的土地掛出來流轉(zhuǎn)是沒有市場(chǎng)的，村內(nèi)部流轉(zhuǎn)還可以，大的種植戶或企業(yè)需要的是連片的耕地。這類零碎地塊流轉(zhuǎn)在操作上可以由村牽頭將地塊進(jìn)行整合流轉(zhuǎn)。這當(dāng)中還是存在一定困難的。比如農(nóng)民不愿意。所以在這里村委會(huì)或者生產(chǎn)隊(duì)長(zhǎng)的力量得到了體現(xiàn)。過去我們操作過一類似的業(yè)務(wù)。一個(gè)種植大戶（西洋菜）想找上千畝的耕地種植西洋菜，他的西洋菜供港用，但一直找不到合適的，后來找到了我們，我們通過在地方的人脈把村里零散的地塊整合起來，幫他找到了合適的地塊。當(dāng)然在這個(gè)整合的過程中花費(fèi)了很多人力和精力，在技術(shù)與談判方面的技巧我就不詳細(xì)說了。這個(gè)客戶租得土地進(jìn)行生產(chǎn)，農(nóng)民可以收租，收割時(shí)又可以賺取勞務(wù)費(fèi)，增加了收入，也為當(dāng)?shù)卮逦瘎?chuàng)收，一舉多得！這是將零散地塊整合流轉(zhuǎn)的一個(gè)很成功的案例。還有其他提問嗎？
2、專家分析：宅基地入市主要存在兩大障礙
張浩（資深土地學(xué)者）：剛才幸潮從土地流轉(zhuǎn)的底線給我們分析了一下，我覺得這個(gè)底線從政策分析的角度來說應(yīng)該是挺全的，無論是從政策法律的合理性，這些是學(xué)術(shù)上可以討論的一些事情，重點(diǎn)的話關(guān)于宅基地入市還存在一些障礙，我還有另外的一些看法。宅基地入市的障礙剛才幸潮提了一個(gè)觀點(diǎn)，宅基地交易之后，土地出讓金怎么分配沒有想好，所以宅基地入市有一點(diǎn)障礙，我覺得這個(gè)是屬于技術(shù)上的。
張浩（資深土地學(xué)者）：我理解現(xiàn)在宅基地流轉(zhuǎn)入市的一些障礙，覺得主要分為兩點(diǎn)，第一個(gè)是從理論上的，第二個(gè)是從現(xiàn)實(shí)意義上的。第一個(gè)從理論上，土地流轉(zhuǎn)受限最重要的還是政策上的一個(gè)思維，它傳統(tǒng)把土地作為農(nóng)民社會(huì)保障的一種功能，無論是耕地還是宅基地也好，都是基于國家資源的一種分配，無償分配給你，那你以后基于這種資源的分配來保障自己的生活。所以在固有的思維之下，就限制了土地的流轉(zhuǎn)交易。對(duì)于宅基地更是如此，國家政策的擔(dān)心宅基地自由流轉(zhuǎn)之后，農(nóng)民失去了建房之地，以后在城市里安居，回來之后就沒有地了，所以政策上是這個(gè)障礙。
張浩（資深土地學(xué)者）：第二個(gè)障礙，我想了一下，可能是涉及房地產(chǎn)方面。大家知道在城市的地價(jià)60、70%屬于土地出讓金還有稅費(fèi)，大家想象一下一旦宅基地入市之后，那住房的成本一下子降低50、60%，起碼降一半，這個(gè)政策對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)來說，可以說是致命的。
張浩（資深土地學(xué)者）：一個(gè)固有的來說是土地保障功能，既然為了保障就不是給你來做流轉(zhuǎn)交易的，第二個(gè)的話，如果直接入市的話，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成重?fù)簟Ｋ晕矣X得從理論上來講，或是從現(xiàn)實(shí)上來講一個(gè)更重要的原因。土地出讓金，我之所以說這是一個(gè)技術(shù)性的觀點(diǎn)，比如說耕地、林地可以流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在流轉(zhuǎn)的話，即是說它的所有權(quán)是村集體，但也不涉及土地流轉(zhuǎn)之后，集體收成的問題。
張浩（資深土地學(xué)者）：因?yàn)閯偛庞行┦虑椋詣偛啪桶研页钡挠^點(diǎn)前前后后梳理了一下，做了這樣一個(gè)補(bǔ)充。
黎幸潮（主講嘉賓）：其實(shí)都在我的思考當(dāng)中，只是因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我只能列舉一些，謝謝張總補(bǔ)充。
3、專家分析：解決宅基地不能入市的三種形式
張浩（資深土地學(xué)者）：那另外我可以分享成都關(guān)于宅基地的做法，雖然現(xiàn)在宅基地不能直接進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，但宅基地的使用有幾種形式：第一種是占補(bǔ)平衡，就是把宅基地復(fù)墾成為耕地，把指標(biāo)置換城市建設(shè)，這屬于一種開發(fā)利用。第二種，把宅基地轉(zhuǎn)換成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市在一些地方是合法，把宅基地和城市建設(shè)用地用途進(jìn)行轉(zhuǎn)換，解決了宅基地不能入市的問題。
張浩（資深土地學(xué)者）：所以我總結(jié)一下，那宅基地以后有幾種存在方式，第一個(gè)是宅基地直接流轉(zhuǎn)入市，第二個(gè)是宅基地變換成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，第三個(gè)宅基地直接復(fù)墾成耕地通過指標(biāo)交易的形式來發(fā)揮它的價(jià)值。我覺得以后可能存在的三種形式。
張浩（資深土地學(xué)者）：謝謝幸潮今天的分享！
黎幸潮（主講嘉賓）：我會(huì)在之后專門寫一篇關(guān)于農(nóng)村宅基地問題的文章，也不限于今天的內(nèi)容，不過因?yàn)槌啥歼@邊工作比較忙，所以要花些時(shí)間，敬請(qǐng)留意。
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