2010年，黃偉舜來(lái)到外婆家所在的石舍村，開(kāi)發(fā)蘆茨土屋“二期”項(xiàng)目——石舍香樟。10座木質(zhì)建筑一路向山里延伸，在這里住一晚要1800元，節(jié)假日甚至高達(dá)3000元。
當(dāng)前，農(nóng)村“三塊地改革”（農(nóng)村土地征收、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以及農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)）正進(jìn)入攻堅(jiān)階段，而這一看似與“城里人”關(guān)系不大的改革因涉及宅基地而撩動(dòng)了不少“城里人”的神經(jīng)。
對(duì)于許多久居于城市“鋼筋混凝土”的人而言，擁有一座“面朝大海，春暖花開(kāi)”的鄉(xiāng)村別墅或農(nóng)家院是理想。同時(shí)，一些農(nóng)家院出租信息也悄然現(xiàn)身于城市。對(duì)于這個(gè)日趨龐大的群體而言，他們的“夢(mèng)想”究竟能否“照進(jìn)現(xiàn)實(shí)”？
北京“城里人”的鄉(xiāng)村夢(mèng)
為了讓孩子體驗(yàn)真正的鄉(xiāng)村生活，2016年宋波在北京順義某村租下了一套占地兩畝的農(nóng)家院。
“院子的租金是4萬(wàn)元一年，簽了15年。改造現(xiàn)在弄了一半，總共花費(fèi)50多萬(wàn)元。”宋波向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，院子改造花費(fèi)挺大的，“土地硬化，水、電、化糞池等等都需要改造，跟城里完全不一樣。我們用的都是最便宜的材料，但是架不住大。”
在城里擁有一套房子，再在鄉(xiāng)下租套農(nóng)家院，像宋波一樣的人群儼然日漸龐大。宋波告訴記者，自從打定主意租下院子、開(kāi)始翻建，才發(fā)現(xiàn)附近有很多是“城里人”。有些人把城里的房出售或者出租，就在村里定居，“很多已經(jīng)回不去了。”
然而，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，有一批人在村里“租”的房子卻遭到了拆除。2017年3月8日，北京通州宋莊鎮(zhèn)金海玉舟農(nóng)業(yè)觀光園內(nèi)的百余套陽(yáng)光大棚由于存在大量違建，被鎮(zhèn)政府下達(dá)了整改通知書(shū)。據(jù)媒體報(bào)道，一些人以10多萬(wàn)元一套的價(jià)格租下“陽(yáng)光溫室蔬菜大棚”，私下將大棚拆除，蓋成獨(dú)門(mén)獨(dú)院的“農(nóng)家院”。
早在2013年，北京市規(guī)劃國(guó)土委就發(fā)布了這樣一則通告：9個(gè)農(nóng)業(yè)大棚項(xiàng)目涉嫌違法用地建設(shè)租售，昌平、通州區(qū)政府和有關(guān)主管部門(mén)正在組織整改查處，提醒廣大公眾不要租買(mǎi)。其中就包括宋莊鎮(zhèn)金海玉舟農(nóng)業(yè)觀光園。通告還提醒：凡利用手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告以及小廣告推銷的“小產(chǎn)權(quán)房”或以“生態(tài)農(nóng)莊、農(nóng)家院、私家菜園”等各類名稱變相推銷的“小產(chǎn)權(quán)房”，均屬違法違規(guī)行為，租買(mǎi)人權(quán)益不能得到法律保障。
自己租的房子究竟能不能受到保障？宋波對(duì)記者說(shuō)，自己和房東簽了15年的租賃合同，“其實(shí)我覺(jué)得跟農(nóng)民租房子，更多的體現(xiàn)的是信譽(yù)。很多農(nóng)民說(shuō)反悔就反悔，合同不合同的沒(méi)有太大保障，主要看你的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。”
宋波補(bǔ)充說(shuō)，“不是有塊地就能蓋房，是要有規(guī)劃的。我們這個(gè)房子是有衛(wèi)星圖的，衛(wèi)星掃描航拍，能拍到你那個(gè)房是有房頂兒的，你才能再蓋房，不是有個(gè)荒地你想蓋房就蓋房，不然就拆你的房了，那叫違建。”
2010年，黃偉舜來(lái)到外婆家所在的石舍村，開(kāi)發(fā)蘆茨土屋“二期”項(xiàng)目——石舍香樟。10座木質(zhì)建筑一路向山里延伸，在這里住一晚要1800元，節(jié)假日甚至高達(dá)3000元。
鄉(xiāng)村夢(mèng)想先行者：土地問(wèn)題是最大瓶頸
如果說(shuō)，宋波們還在嘗試實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想，黃偉舜的夢(mèng)想已經(jīng)“照進(jìn)現(xiàn)實(shí)”。
2004年之前，黃偉舜是“北漂”，進(jìn)行文化創(chuàng)意投資，妻子Sera則從事某國(guó)際時(shí)尚品牌運(yùn)營(yíng)工作。但兩人卻對(duì)老家浙江省桐廬縣富春江鎮(zhèn)蘆茨村的風(fēng)情有割舍不斷的依戀。
2005年，黃偉舜和妻子回到蘆茨，攜手重建祖宅“土屋”。自家的宅基地不夠，他把叔叔家的房子也拆掉重建。
“建造土屋用的是我家的老宅基地，我們家總共50多口人，我做土屋的時(shí)候把整個(gè)大家庭里的土地全部集中在一起做了一個(gè)整體的規(guī)劃。”黃偉舜向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹。
黃偉舜坦言，雖然是自家的宅基地，但在蓋土屋時(shí)，還是在用地方面遇到了一些問(wèn)題。由于房屋設(shè)計(jì)打破了傳統(tǒng)整戶農(nóng)宅的概念，不同房間相互獨(dú)立，中間由連廊鏈接，因此宅基地分成了三塊，房間之間留有空地，“當(dāng)時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部都不敢批的，同意你做，但是做完了以后他們不敢確權(quán)，因?yàn)樗麄儺?dāng)時(shí)也不知道違章不違章，反正這個(gè)‘過(guò)渡’進(jìn)行了很久。”
在2008 年的一次媒體報(bào)道后，土屋的口碑傳開(kāi)了，越來(lái)越多的人來(lái)桐廬探尋土屋。于是，黃偉舜干脆把土屋對(duì)外開(kāi)放，慢慢推向市場(chǎng)。這個(gè)僅7個(gè)房間、由自家老屋改造而來(lái)的蘆茨土屋受到了市場(chǎng)的熱捧，有時(shí)甚至一屋難求。
由此，蘆茨土屋成了黃偉舜經(jīng)營(yíng)的第一個(gè)民宿，至今蘆茨土屋已經(jīng)接待了數(shù)萬(wàn)人次。
黃偉舜對(duì)記者坦言，作為一個(gè)民宿項(xiàng)目，蘆茨土屋在宅基地的使用方面還是有所突破的。2010年后，浙江乃至全國(guó)范圍普及形成了民宿經(jīng)濟(jì)。
由老宅改造的土屋受到熱捧，讓黃偉舜萌生了繼續(xù)做下去的想法。2010年，黃偉舜來(lái)到外婆家所在的石舍村，開(kāi)發(fā)蘆茨土屋“二期”項(xiàng)目——石舍香樟。10座木質(zhì)建筑一路向山里延伸，在這里住一晚要1800元，節(jié)假日甚至高達(dá)3000元。
“石舍香樟是我外婆家的所在地。”黃偉舜對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，石舍香樟首期的建設(shè)用地基于自己表兄弟與各戶村民所做的宅基地流轉(zhuǎn)。第二階段，黃偉舜以個(gè)人身份向村民租賃宅基地和自留地，租期為50年，“全部是個(gè)人行為，村委和街道做了見(jiàn)證。”
黃偉舜介紹說(shuō)，自己花費(fèi)近一年時(shí)間與50多戶村民簽訂了協(xié)議，一次性50年，按照每畝地一定的租金租用農(nóng)民的宅基地與自留地，共約30畝坡地。“當(dāng)時(shí)我跟村民商量這些事時(shí)，村民覺(jué)得我很傻，花這么多錢(qián)干這些事。有些村民都七八十歲了，一次性拿到50年的土地收益，覺(jué)得很開(kāi)心，大部分人還是愿意的。”
2012年，桐廬啟動(dòng)浙江首個(gè)鄉(xiāng)村慢生活體驗(yàn)區(qū)建設(shè)，并成立了桐廬縣富春江慢生活體驗(yàn)區(qū)管委會(huì)，黃偉舜的石舍香樟露營(yíng)區(qū)就在規(guī)劃中的石舍文化區(qū)內(nèi)。
黃偉舜坦言，石舍香樟在建設(shè)過(guò)程中，在用地方面確實(shí)存在一定的缺陷。2015年起，浙江探索實(shí)施“坡地村鎮(zhèn)”建設(shè)用地試點(diǎn)，實(shí)行“點(diǎn)狀布局、垂直開(kāi)發(fā)”。坡地村莊實(shí)驗(yàn)區(qū)將石舍香樟納入試點(diǎn)，在用地方面補(bǔ)充了規(guī)劃調(diào)整。
2014年，黃偉舜開(kāi)始了一個(gè)頗有野心的新項(xiàng)目，他成立了“慢生活基金”，在桐廬鳳川建一個(gè)占地千畝的鳳溪玫瑰特色產(chǎn)業(yè)農(nóng)場(chǎng)集群（下稱“鳳溪玫瑰”）。黃偉舜說(shuō)，鳳溪玫瑰將營(yíng)造慢生活的農(nóng)耕體驗(yàn)園以及玫瑰生態(tài)園，他希望通過(guò)這樣的項(xiàng)目拉動(dòng)農(nóng)村的發(fā)展。
鳳溪玫瑰核心區(qū)規(guī)劃面積約2259畝 ，其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)用地約為1580畝，需要調(diào)整規(guī)劃建設(shè)用地70畝，用于旅游文化科技服務(wù)和建設(shè)營(yíng)地、作坊、農(nóng)場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)設(shè)施，項(xiàng)目用地規(guī)劃調(diào)整已經(jīng)于2016年秋批復(fù)。
可以說(shuō)，鳳溪玫瑰是黃偉舜三個(gè)項(xiàng)目中在用地問(wèn)題上最為明確的。黃偉舜告訴記者，目前自己已經(jīng)拿到了《杭州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》。而進(jìn)一步的確權(quán)，一種方案是通過(guò)調(diào)整土地規(guī)劃實(shí)現(xiàn)供地，另一種方案是做集體經(jīng)濟(jì)。黃偉舜說(shuō)，自己還沒(méi)有想好，“探索集體經(jīng)濟(jì)是我們最主要的訴求，這樣我們跟村民是一個(gè)共生關(guān)系，而不是傳統(tǒng)的征地的關(guān)系。”
蘆茨土屋、石舍香樟、鳳溪玫瑰讓黃偉舜出了名。許多人拿著做好規(guī)劃的土地，請(qǐng)黃偉舜過(guò)去“操盤(pán)”。據(jù)黃偉舜說(shuō)，2014年，福建省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾與他有過(guò)當(dāng)面之約，“如果你去，我們會(huì)把最好的地方給你做。”
黃偉舜對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者坦言，在自己的三個(gè)項(xiàng)目中，“其實(shí)瓶頸就是土地問(wèn)題”，而問(wèn)題的解決還是通過(guò)“創(chuàng)新模式”。“許多人對(duì)我說(shuō)‘你做得不容易啊’，我們也知道這每個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)碰到很多問(wèn)題。但每個(gè)項(xiàng)目的成功，也都源于政策上的改進(jìn)和支持。”
2010年，黃偉舜來(lái)到外婆家所在的石舍村，開(kāi)發(fā)蘆茨土屋“二期”項(xiàng)目——石舍香樟。10座木質(zhì)建筑一路向山里延伸，在這里住一晚要1800元，節(jié)假日甚至高達(dá)3000元。
法律問(wèn)題待解：購(gòu)買(mǎi)不行，租可以
城市居民，究竟能否在農(nóng)村擁有一套住宅？如何才能讓自己的“鄉(xiāng)村夢(mèng)”得到保障？
“小產(chǎn)權(quán)房和民宿是有嚴(yán)格區(qū)別的。”國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律顧問(wèn)、北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所律師吳永高向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，某些將大棚房、采光房等改建為院子租出去，都屬于以租代征，屬于違法用地。而民宿項(xiàng)目則是利用原來(lái)的宅基地和農(nóng)村存量的集體建設(shè)用地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)，這也是近年來(lái)政策上一直在鼓勵(lì)的。但無(wú)論是到鄉(xiāng)下租一個(gè)院子，還是發(fā)展旅游項(xiàng)目、農(nóng)村休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游，這些都有一個(gè)禁區(qū)：就是不能把原來(lái)的農(nóng)用地，特別是將耕地或者基本農(nóng)田，擅自轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。
吳永高介紹，城市居民擁有一套農(nóng)宅究竟是否合理，要分具體情況討論。根據(jù)目前的法律政策規(guī)定，城市居民是不允許購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地上的房屋，這樣的行為將得不到法律的保護(hù)，但租賃是可行的，可以通過(guò)租賃農(nóng)民房屋居住的途徑實(shí)現(xiàn)“鄉(xiāng)村夢(mèng)”。
目前，土地管理法只是禁止房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，租住并不發(fā)生物權(quán)的變化。
對(duì)于像黃偉舜一樣發(fā)展民宅項(xiàng)目，吳永高介紹，目前，我國(guó)鼓勵(lì)發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)，在農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)合，盤(pán)活農(nóng)村既有的存量建設(shè)用地，而宅基地管理的屬于建設(shè)用地范疇。
但將大棚房改建為住宅，則是非法圈占農(nóng)用地建房子，破壞耕地保護(hù)等土地管理的基本制度，違反了現(xiàn)行法律，有可能被追究刑事責(zé)任。租戶在京郊租這樣的房子，也是不合法的，這些房子本是應(yīng)該被拆除的違建，因此其權(quán)利也不會(huì)得到保障。
“其實(shí)也給消費(fèi)者提個(gè)醒，你租這房子的時(shí)候一定要看清楚這塊地是什么性質(zhì)。”吳永高表示。
正在進(jìn)行的土地制度改革試點(diǎn)，要堅(jiān)守“三條紅線”，即要堅(jiān)守土地公有性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。
在吳永高看來(lái)，城市居民究竟能否在農(nóng)村擁有一套住宅，這個(gè)話題探討起來(lái)，是很有意義的。“我個(gè)人認(rèn)為是應(yīng)該是可以的，因?yàn)槟悴话堰@個(gè)口子放開(kāi)，農(nóng)村宅基地的改革那就失去了很大一塊價(jià)值。”當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理政策的“紅線”，是宅基地只能在本村集體成員之間流轉(zhuǎn)。
“在我看來(lái)，如果不把這個(gè)缺口打開(kāi)，宅基地的改革就失去了光彩。”吳永高直言，事實(shí)上，目前反對(duì)放開(kāi)城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)宅是基于兩點(diǎn)考慮：其一，口子放開(kāi)后，城里人蜂擁到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住宅，進(jìn)而導(dǎo)致農(nóng)民的居住權(quán)利可能受到?jīng)_擊。其二，是怕導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地、農(nóng)村宅基地?zé)o限擴(kuò)張。其實(shí)這些可以通過(guò)宅基地管理的法律政策加以管控。一個(gè)地方是否放開(kāi)農(nóng)民住宅的自由流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地供需矛盾緊張情況和宅基地改革需要直面解決的問(wèn)題，視當(dāng)?shù)鼐唧w情況而定。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2017年08月01日
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