核心觀點
今年是名副其實的“地王”之年，無論是“地王”產生的數量，還是“地王”的溢價率，在中國房地產的歷史上都無出其右。大家普遍認為，“地王”的出現源于中國“地少人多”。然而這不過是政府制造出來的“土地稀缺”的假象，中國需要多少土地來蓋房子？只需要不到5萬平方公里，占中國960萬平方公里面積的比例遠遠低于1%！所以所謂“地少”不過是有人捂著不放，刻意讓“缺地”推動房價上漲，從而制造土地緊張，反過來拉動地價上漲！
6月23日，國土資源部給京津滬送上大禮：各增加600到1000平方公里的建設用地！如此大幅增加中心城市土地供應，是不是意味著將利空一線城市房價？別高興太早，誠然，這會在一定程度上抑制大城市房價的過快上漲。但一來新增建設用地在郊區，二是土地本身是有限的，所以對房地產的影響程度還要視具體情況而定。
華夏新供給經濟學研究院院長賈康近日表示，如今一線城市二手房交易萎縮、價格松動，并不能說一線城市房價到頂了，只是迅猛上漲的局面有所收斂。2016的樓市不存在暴漲到暴跌的風險。
安信首席經濟學家高善文從需求層面分析稱，考慮到反腐、新開工速度 、土地購置、 居民可支配收入增速差、在校小學生數量增速等多方面因素，一線城市房價上漲在2020年之前難以改變。
以下為文章全文
時隔三年，“地王”又一次成為市場焦點。自2015年下半年以來，高價拿地已經非常普遍，其中不乏“面粉高于面包”者。一批央企、地方國企在土地市場表現十分活躍，并且拿地非常大手筆，造就了多個“地王”。
中原地產研究部統計數據顯示，僅5月份全國就出現50多個地王，土地溢價率之高，在中國房地產歷史上非常罕見。截至6月29日，2016年土地市場成交火爆，全國已經出現了205宗單宗地超過10億元的高總價地塊，其中國企獲得107宗，占比高達54%。
這種躁動頗似2015年股市5000點時的市場情緒，高總價、高單價、高溢價的“三高”地塊的數量均遠遠超過了上一個“地王”井噴的2013年。但在各地出臺一些調控措施的情況下，除了蘇州、南京、杭州、合肥等炙手可熱的城市，土地市場相對于5月份明顯降溫。這一方面和市場的預期及過度透支有關；另一方面，據說相關部門約見有關央企，要求約束其在土地市場的瘋狂拿地行為。
過去幾輪房地產短周期的經驗顯示，“地王”頻出往往對應著成交量的頂部。事實上，我們也確實看到，北京二手房已經呈現了斷崖式的下跌。
自今年3月份北京二手房成交量超過3萬套以來，整個二季度的成交數字都在不斷下跌，截至6月26日，北京二手房成交量僅為9500套，而5月同期，該數字已超過2萬套，環比跌幅超5成。與此同時，在二手房成交價方面，漲幅相比前期也繼續收窄。6月中上旬，北京二手房均價為4.14萬元，整體看相比5月份同期的4.12萬元，環比只上漲了0.5%。
特別重要的是，5月份金融數據也在明顯收緊。6月15日發布的 5月金融數據，M2和社會融資額都出現暴跌：5月份社會融資額規模6599億元，較去年同期減少5798億元，降幅驚人；M2同比增長11.8%，增速環比大幅回落1個百分點，與3月M2高達13.4%的增速更是下降明顯。很顯然，貨幣政策收緊已經成為事實。在“權威人士”發表“穩健的貨幣政策就要穩健”的觀點之后，貨幣政策開始真正體現“穩健”二字，貨幣政策的收緊，對于瘋狂的樓市將具有明顯的降溫作用。
而在“權威人士”的發言中，我們還看到他第一次提出“房地產泡沫”的概念，并將其放在了僅次于民間投資下滑的高度。
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房價是不是已見“拐點”端倪了？
以上的種種跡象都在表明“房價終于要開跌了”、“終于有人要對房價下狠手了”；懷揣著過去“房價”對我們欺騙的擔心，懵懂著“房價下跌”的美好愿望，但現實也許真的并不豐滿……
房價是怎樣構成的？
我們先來看看“房價的構成”，這話怎么說？不就是拿地的成本加上建設費用嗎？
要建房子首先要有土地，這就是房價的第一部分，地價款，它包括了拆遷成本、配套成本、政府利潤，還有土地的稅金和契稅。
這部分占到一個房子成本的三成。
然后就是開工建設了，從打地基到最后精裝修、綠化，全套流程下來，這部分占成本的四成。
然后開始交稅，營業稅、所得稅、印花稅，加起來超過兩成，這還不算請客、公關宣傳，至于行政性收費、銷售費用那都是毛毛雨了。
最后算下來，你買的房子價值，只是房價的四成多一點，而開發商的利潤，不到10%，房價的六成到七成，都被土地出讓金，以及建設、交易中的各種稅費拿走了。也就是說，一套200萬的房子，其實頂多值80萬，而120-140萬都為國家做了貢獻。
房地產調控是怎么個意思？
這就好比你要到超市去買個商品，但進入超市的門票是這個商品的2倍，最后賣門票的還說，他們賣這個東西太貴了，這個血液里面流淌的還有沒有道德呢？然后說，不行得調控。但怎么調控呢？這樣，你不是進去時候買張門票么，你出來再買張門票啊，這樣買的人不就少了嗎，他這東西不就便宜了嗎？簡直就是一個good idea啊。被自己的智慧嚇到了！
于是我們看到了一幅神奇的景象，隨著不斷的調控，政府收入占房地產的銷售比例不斷提高，原來沒調控的時候，還是六七成，現在隨著各種“幾條”的出臺，政府和銀行獲得的收入，占全年房地產業銷售額的75%以上。但這遠遠不是目標，光出來的時候買門票怎么成，還讓你拿著這個東西就得交錢，死了給別人也得交錢，也就是遺產稅和房產稅。于是一套房子做出了滿漢全席的感覺，“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個稅，“三吃”房地產稅，“四吃”遺產稅。
既然賣地蓋房這么賺錢，那么是不是要玩命賣地呢？當然會，但不會那么傻……
制造一個土地稀缺的假象
從土地的基本面看，中國屬于土地比較稀缺的國家，特別是一二線城市的土地稀缺，這似乎是導致大家“搶地”、房價上漲的主要原因。但真的合理嗎？
中國人均占有的土地面積盡管只有全球平均水平的30%，但如果從蓋房子的角度而言，近14億人口，即使全部生活在城市，蓋房子的土地也是綽綽有余。簡單地算一筆賬：按照三口之家，平均每套房子100平，容積率按照3計算，中國需要多少土地來蓋房子？只需要不到5萬平方公里，占中國960萬平方公里面積的比例遠遠低于1%！
以土地價格驚人的北京為例，北京是公認的土地稀缺的地方，北京目前總人口為2170萬，土地面積1.64萬平方公里，按每戶三口、每套房子面積100平方米、容積率2.5計算，解決全部北京常住人口的住房，所需土地面積不到北京的2%。
那么為什么不供地蓋房嗎？還得從18億畝的紅線說起，2006年春天，十屆全國人大四次會議上明確提出，18億畝耕地是未來五年一個具有法律效力的約束性指標，是不可逾越的一道紅線。然后，就木有然后了，大量的土地放在那里不能蓋房，只能當做耕地使用。所以我們看到了只要開車從市中心到郊區的別墅，中間都要路過連綿十幾公里的農地。
土地一點都不稀缺，就是有人捂著不放，刻意讓“缺地”推動房價上漲，從而制造土地緊張，反過來拉動地價上漲！
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政府要拿耕地給你蓋房子了，房價要跌啦？！
土地供給決定蓋房的數量，而房子的數量才是真正決定房價的第一因素。
上世紀90年代香港樓市暴漲，1997年董建華施政報告宣布，擬每年興建85000套房子，政府用來出租，也就是公租房，結果香港樓市暴跌一半，房地產泡沫破滅。
如今的好消息是，在6月23日，國土資源部召開視頻會議，安排部署土地利用總體規劃調整完善工作，并給各地下發了《土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案》。按照此方案的規定，北京、天津和上海三地的2020年耕地保有量指標均被大幅度降低。
在原有規劃中，北京需要在2020年保有21.47萬公頃耕地，《調整方案》將之降低為11.07萬公頃；天津在原有規劃中需要在2020年保有43.73萬公頃耕地，《調整方案》將之降低為33.40萬公頃；上海在原有規劃中需要在2020年保有24.93萬公頃耕地，《調整方案》將之降低為18.80萬公頃。
1平方公里等于100公頃，1公頃等于1萬平方米。所以，我們可以計算出來，北京、天津各增加了大約1000平方公里的建設用地，上海增加了大約600平方公里。
這簡直是雪中送炭，極大緩解了京津滬，特別是京滬建設用地短缺的局面！那么，大幅增加中心城市土地供應，會成為大城市樓市的利空嗎？
這當然是利空，房地產市場的供求關系將發生變化，土地供應增加，需求不變的情況下，價格下跌是理所當然的，將會在一定程度上抑制大城市房價的過快上漲。但是必須看到，這些新增的建設用地基本上都在郊區，而土地本身是有限的，所以對房地產的影響程度還要視具體情況而定。
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一線房價漲勢將持續至2020年？！
討論房價，自然不能僅從供給層面，安信首席經濟學家高善文近期從需求層面分析表示，一線城市房價上漲在2020年之前難以改變。
高善文認為，盡管在全國范圍之內小學人數的增長都是負值，但是在一線城市小學在校人數的增速一直維持4%甚至是5%。這表明一線城市吸納了大量的年輕勞動力，這種人口趨勢的變化推動了一線城市對住房、學區房旺盛的需求；并且從人口的趨勢來看，一線城市住房需求的增加在2020年之前不見得會結束。
此外，高善文稱，數據顯示二線城市房價上漲與過去幾年市級領導落馬情況存在關聯。從2013年10月到2016年4月，有官員落馬的二線城市有11個，包括南京、無錫、溫州、昆明、太原、呼和浩特、寧波、福州、濟南、南寧、貴陽；而無官員落馬的二線城市有25個。從落馬和無落馬城市土地購置滾動同比變化來看，曾出現官員落馬的二線城市的房價上漲比無官員落馬的二線城市更快。
其中主要原因為落馬官員影響城市的新開工速度。“城市的官員因為腐敗問題被拿下，這個城市在隨后大概一兩年的時間里，土地市場會受到更強的抑制，新開工會受到更強的抑制，從而會加速這個城市的存貨去化過程。”高善文說道。
高善文調侃道，如果未來的房地產市場面臨著存貨去化的問題，那么就可以在未波及的城市大力度地推進反腐敗的工作。但高善文也提到，除了反腐敗因素，房價上漲歸根到底，還要從這些城市的新開工速度 、土地購置、 居民可支配收入增速差、在校小學生數量增速等數據分析。
華夏新供給經濟學研究院院長賈康近日在達沃斯論壇上也表示，如今一線城市二手房交易萎縮、價格松動，并不能說一線城市房價到頂了，只是迅猛上漲的局面有所收斂。在賈康看來，股市是一個整體的行情，牛市或熊市兩者擇其一，但樓市一定要分開看。因此，2016的樓市不會像2015年的股市一樣，不存在暴漲到暴跌的風險。
賈康提到了樓市中的一個新現象是，冰火界限比較模糊，原來認為冰的二線城市跑到火的地方去了。火的部分要增加有效供給的問題，一線城市太熱，不能不做更嚴厲的限購，二線城市的趨勢是迅速靠近一線城市。冰的部分，二線城市要做觀察，原來是冰可能很快轉成火，不能簡單的按照千篇一律去庫存的要求。只有三四線城市現在還普遍認為存量比較大。
關注冰火界限模糊的，同樣還有中原地產首席分析師張大偉，他認為，對于一二線城市來說，未來一年房價漲幅不超過50%，拿了高價地的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將造成非常大的風險。因此未來新上市的商品房定價很可能將出現高端化趨勢，很多過去認為是非豪宅區的區域也會供應大量豪宅項目。
“樓面價超過房價已經成為常態。已經出現了高價地遍地的現象，雖然高價地不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現，未來房價很難不受到影響。”他認為，尤其是二線城市高價地頻繁出現，將影響后續這些城市房地產市場的穩定。特別是南京、合肥、廈門、蘇州這些高價地最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發式上漲。
中國鄉村發現網轉自：原子智庫
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